Etats financiers 2025, commentaires et rapport des commissaires aux comptes

ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS ET COMMENTAIRES SUR L'ACTIVITÉ DE L’EXERCICE 2025

1. ACTIVITÉ ET PATRIMOINE 3

1.1 ACTIVITÉ DE L’ANNÉE 3

1.1.1 Activité locative 3

1.1.2 Fréquentation et chiffre d’affaires 7

1.2 FAITS MARQUANTS ET PERSPECTIVES 8

1.2.1 Perspectives 8

1.3 PATRIMOINE ET ÉVALUATION 9

1.3.1 Chiffres clés du patrimoine 9

1.3.2 Évaluation du patrimoine 9

1.3.3 Rapport d’expertise immobilière préparé par les évaluateurs indépendants de Carmila 12

1.4 PERFORMANCE FINANCIERE 14

1.4.1 Informations financières sélectionnées 14

1.4.2 Commentaires sur les résultats de l’année 15

1.4.3 Indicateurs de performance EPRA 17

1.5 POLITIQUE FINANCIÈRE 24

1.5.1 Ressources financières 24

1.5.2 Instruments de couverture 25

1.5.3 Trésorerie 26

1.5.4 Rating 26

1.5.5 Politique de distribution de dividendes 26

1.5.6 Capitaux propres et actionnariat 26

1.6 ANNEXE 27

2. ÉTATS FINANCIERS 33

2.1 COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025 34

2.1.1 État du résultat global consolidé 34

2.1.2 État de la situation financière consolidée 35

2.1.3 Tableau des flux de trésorerie consolidé 36

2.1.4 Tableau de variation des capitaux propres consolidés 37

2.1.5 Notes aux états financiers consolidés 38

2.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS 81

2 CARMILA 2025

1. ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

1.1 ACTIVITÉ DE L’ANNÉE

1.1.1 Activité locative

1.1.1.1 Synthèse

En 2025, l’activité locative de Carmila a été très dynamique avec 893  baux signés pour un loyer minimum garanti (LMG) total de 53,7 millions d’euros (en ligne avec 2024), soit 12,4 % de la base locative. La réversion totale est de +3,8 % sur l’année 2025.

L'année 2025 confirme le statut de partenaire stratégique pour les enseignes, avec 893 nouveaux baux signés. Ce dynamisme se confirme par l’arrivée de 37 nouvelles enseignes tendances (Aroma Zone, Legami) et l'expansion de locataires existants.

Des partenaires comme Rituals ou Jack & Jones utilisent Carmila comme une plateforme de déploiement européen accéléré, privilégiant le maillage territorial pour croître plus vite.

Au 31 décembre 2025, les locataires de Carmila concernés par des procédures collectives en France représentaient 2,1 % de la base locative en France (0,3 % en liquidation judiciaire).

1.1.1.2 Commerce éphémère

L’activité de commerce éphémère est dédiée à la mise à disposition d’espaces dans les centres Carmila pour des durées courtes à moyennes. Inscrite dans une démarche de complémentarité avec les boutiques traditionnelles, elle propose aux visiteurs de découvrir une offre toujours plus innovante. Elle s’articule autour de deux axes :

• le Specialty Leasing ;
• les Boutiques Éphémères.

CARMILA 2025 3

Specialty Leasing

Le Specialty Leasing permet de dynamiser les centres commerciaux en enrichissant le parcours client. Il s’articule autour de deux segments  : la location d’emprises au sol dans les galeries et sur les parkings, et la signature de contrats de partenariats publicitaires digitaux.

Les revenus de l’activité de Specialty Leasing sont en hausse de +5,7  % à périmètre constant par rapport à 2024. Cette performance est portée par la nouvelle plateforme digitale Clickstand, permettant aux enseignes de réserver des espaces de courte durée en temps réel, déjà déployée dans 120 centres afin d’automatiser la location d’emplacements temporaires.

Boutiques éphémères

Carmila propose aux commerçants d’ouvrir des boutiques éphémères pour une durée de 4 à 34 mois. Ce format, aussi connu sous le nom de Pop-Up Store, est en plein essor. Il permet de dynamiser les centres Carmila et se prête en particulier aux nouveaux concepts innovants, comme les premières implantations physiques des Digital Native Vertical Brands, en mode «  Test and Learn  », ou des acteurs régionaux, qui veulent tester un nouveau centre. Carmila propose également des formats ultra éphémères, à  savoir des ventes évènementielles d’un jour à une semaine.

La commercialisation de boutiques éphémères affiche une progression de +12,5 % en 2025. Cette performance est portée par le déploiement sur le périmètre Galimmo ainsi que par une forte progression en Espagne.

1.1.1.3 Structure des baux

Avec 6 416 baux sous gestion au 31 décembre 2025, Carmila dispose d’une base de locataires solide et diversifiée. Carrefour représente moins de 0,6 % des loyers en 2025. Les loyers en base annualisée s’élèvent à 434,1 millions d’euros.

RÉPARTITION DU NOMBRE DE BAUX ET DES LOYERS PAR PAYS EN BASE ANNUALISÉE

Principaux locataires-commerçant

Au 31 décembre 2025, les 15 premiers locataires représentent 18,8 % des loyers en base annualisée, et aucun commerçant ne représente à lui seul plus de 2,0 % du revenu locatif.

Le tableau suivant présente les loyers en base annualisée et le secteur d’activité des 15 locataires les plus significatifs au 31 décembre 2025.

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

ACTIVITÉ DE L’ANNÉE

4 CARMILA 2025

Répartition des loyers par secteur d’activité en base annualisée

Le tableau suivant présente la répartition des loyers en base annualisée par secteur d’activité au 31 décembre 2025 :

Les diminutions des poids de l’Équipement du ménage dans le total des loyers (-73 pts), du secteur de l’Équipement de la personne (-46 pts) et des Services (-19 pts) ont majoritairement bénéficié à la Beauté et santé (+93 pts), à l’Alimentation et restauration (+26 pts) et au secteur de la Culture, cadeaux et loisirs (+23 pts).

Échéancier des baux

Au 31 décembre 2025, la maturité moyenne des baux est de 4,6 années, dont 4,8 années en France, 4,1 années en Espagne et 3,4 années en Italie.

Le tableau suivant présente les dates d’expiration des baux commerciaux relatifs au portefeuille d’actifs immobiliers commerciaux pour la période courant de 2026 à 2035 (données au 31 décembre 2025) :

* Maturité moyenne restant à courir en année(s).

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

ACTIVITÉ DE L’ANNÉE

CARMILA 2025 5

Mode de fixation des loyers

La majorité des baux de Carmila sont des baux à double composante, composés d’une partie fixe, le loyer minimum garanti (LMG), et d’un loyer variable additionnel (LV), calculé selon un pourcentage du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le locataire.

Au 31 décembre 2025, Carmila avait contractualisé dans les trois pays 5  259  baux comprenant un loyer à double composante et 1 157 baux comprenant un loyer fixe, représentant respectivement 86,1 % et 13,9 % des loyers en base annualisée.

Le tableau suivant présente la répartition des loyers entre Loyer Minimum Garanti et Loyer Variable au 31 décembre 2025 :

1.1.1.4 Taux d’occupation financier

Au 31 décembre 2025, le taux d’occupation financier consolidé des actifs de Carmila s’élève à 96,5 %, en hausse de 30 pts par rapport à 2024 grâce notamment à la France, avec une bonne performance à la fois sur le périmètre historique Carmila et sur le périmètre Galimmo. Retraité du périmètre Galimmo (94,0  %, en hausse de +130 pb par rapport au 31 décembre 2024), le taux d’occupation financier poursuit sa progression pour s’établir à 96,8 %, soit une hausse de +10 pts par rapport à 2024.

Le taux d’occupation financier correspond au rapport entre le montant des loyers facturés et le montant des loyers que percevrait Carmila si la totalité de son patrimoine en exploitation était louée (les locaux vacants étant pris en compte à la valeur d’expertise). Le taux d’occupation financier est présenté hors vacance stratégique, qui correspond à la vacance nécessaire à la mise en œuvre des projets de rénovation et d’extension ou de restructuration dans les centres commerciaux.

Le poids de la vacance stratégique est de 1,8 % en France, 3,3 % en Espagne et 2,0  % en Italie, ce qui représente un impact consolidé pour Carmila de 2,2 % au 31 décembre 2025.

1.1.1.5 Taux d’effort des commerçants

Le tableau suivant présente le taux d’effort moyen des locataires de Carmila ventilé par pays au 31 décembre 2025 et au 31 décembre 2024 :

* Les chiffres de 2024 n’incluent pas le périmètre Galimmo, les données n’étant pas disponibles sur l’année entière.

Le taux d’effort moyen des locataires de Carmila ventilé par pays au 31 décembre 2025 se décline ainsi : France (10,8 %), Espagne (10,8 %) et Italie (12,3 %). Le taux d’effort consolidé à périmètre constant s’élève à 10,9 % . Le taux d’effort moyen des locataires de Galimmo s’élève à 10,6 %.

L’analyse du taux d’effort représente pour Carmila un indicateur important quant au bon équilibre du montant des loyers et des charges pour chaque locataire en fonction de son activité et quant à l’évaluation de la santé financière du locataire au cours de la vie du bail.

Le taux d’effort est défini comme le rapport entre, d’une part, le loyer et les charges locatives HT et, d’autre part, le chiffre d’affaires HT des locataires.

Le loyer et les charges locatives pris en compte pour le calcul du taux d’effort comprennent les loyers fixes, les loyers variables, ainsi que les charges locatives et la taxe foncière refacturées aux locataires. Ils incluent également les avantages consentis aux preneurs (franchises, paliers, allègements), les travaux et les coûts du fonds marketing refacturés aux locataires.

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

ACTIVITÉ DE L’ANNÉE

6 CARMILA 2025

1.1.2 Fréquentation et chiffre d’affaires

Evolution de la fréquentation et du chiffre d'affaires des commerçants en 2025 par rapport à 2024

En 2025, le chiffre d’affaires des commerçants dans les centres Carmila est en hausse de +0,9 %. Soutenue par la puissance des hypermarchés Carrefour, la fréquentation des centres Carmila est en hausse de +0,8 %.

L’activité en Espagne a été particulièrement dynamique (+4,9 % de chiffre d’affaires), confortant le positionnement géographique et la typologie des centres Carmila.

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

ACTIVITÉ DE L’ANNÉE

CARMILA 2025 7

1.2 FAITS MARQUANTS ET PERSPECTIVES

L’Autorité de la concurrence valide l’acquisition de Galimmo par Carmila

Le 13 mars 2025, l’Autorité de la concurrence a validé l’acquisition de Galimmo.

Conformément aux conclusions de l’Autorité de la concurrence, Carmila a engagé des discussions avec des repreneurs potentiels pour procéder à la cession de la galerie commerciale de Villers Semeuse en 2025. Ce site, d’une superficie de 4 761 m2 et composé de 20 lots, représente moins de 0,2 % du patrimoine et des revenus locatifs du Groupe.

Cette décision est conforme aux attentes du Groupe et n’aura pas d’impact significatif pour Carmila qui confirme ses objectifs de résultat.

Succès d’une nouvelle émission « Green Bond » de 300 millions d’euros suivi d’un rachat de 313 millions d'euros d'obligations à échéance 2027 et 2028

Carmila a procédé le 13 octobre 2025 à une nouvelle émission « Green Bond » de 300 millions d'euros (maturité janvier 2033, supérieure à 7 ans, coupon de 3,75 %). Forte de la réussite de son émission inaugurale en 2024, Carmila a placé avec succès un second Green Bond, sursouscrit près de 8 fois avec un spread de 130 pb, témoignant de la confiance des investisseurs.

Les fonds seront alloués au financement ou refinancements d'actifs certifiés BREEAM « Very Good » ou « Excellent ».

Simultanément, Carmila a procédé au rachat de 313 millions d’euros d’obligations existantes d’échéances plus courtes (2027 et 2028) à des conditions attractives. Ces obligations ont été intégralement annulées.

Cette double opération permet d’optimiser le profil de la maturité de la dette et d’augmenter la maturité moyenne. L'opération a un impact positif sur les frais financiers de 2025 à 2027.

Cessions

En 2025, Carmila a démontré la liquidité et la qualité de ses actifs avec 69 millions d’euros de cessions signées ou réalisées en ligne avec les valeurs d’expertise (NIY de 6,60 %). Cela démontre la forte liquidité du patrimoine de Carmila et sa capacité à céder des actifs à des conditions favorables.

Le produit de ces cessions sera réinvesti dans des acquisitions ciblées et créatrices de valeur. Carmila confirme sa position d’acheteur net avec un objectif annuel de 100 millions d’euros d’acquisitions pour 50 millions d’euros de cessions, tout en maintenant une structure financière robuste.

Finalisation d’un rachat d’actions de 30 millions d’euros en 2025

En 2025, Carmila a réalisé trois programmes de rachats d’actions de 10 millions d’euros chacun. Le premier programme, lancé le 13 février, a été finalisé le 4 juin 2025. Le deuxième programme, lancé le 24 juillet, a été finalisé le 30 septembre. Le troisième programme lancé le 24 octobre, a été finalisé le 18 décembre.

Les 1 746 659 actions rachetées ont été ou sont destinées à être annulées (soit 1,2 % du capital).

1.2.1 Perspectives

1.2.1.1 Résultat net récurrent par action anticipé à 1,84 euro en 2026

Pour 2026, Carmila anticipe une croissance de son résultat net récurrent par action (EPS) de +2 %.

Cette dynamique sera soutenue par une progression des loyers nets (NRI) attendue autour de 100 pb au-dessus de l'indexation, ainsi que par l'accélération des activités d'innovation.

Si les cessions réalisées en 2025 (1  % du patrimoine) pèsent mécaniquement sur les revenus, cette guidance n’inclue pas les profits liés à de futures acquisitions. Fort d'un pipeline d'opportunités solide et d'une structure financière permettant de maintenir une position d'acheteur net, le Groupe est idéalement positionné pour saisir des actifs aux valorisations attractives.

1.2.1.2 Lancement d’un programme de rachat d’actions pour 10 millions d’euros en 2026

En 2025, Carmila a réalisé trois programmes de rachat d’actions de 10 millions d’euros chacun.

Un nouveau programme de rachat d’actions sera lancé le 19 février 2026. Les actions rachetées seront également annulées. Cette opération s’inscrit dans le cadre du programme de rachat d’actions de Carmila, tel qu’autorisé par l’Assemblée générale des actionnaires du 14 mai 2025.

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

FAITS MARQUANTS ET PERSPECTIVES

8 CARMILA 2025

1.3 PATRIMOINE ET ÉVALUATION

1.3.1 Chiffres clés du patrimoine

1.3.1.1 Description du patrimoine

Au 31  décembre 2025, Carmila dispose d’un patrimoine de 250 centres commerciaux et « retail park » situés en France, en Espagne et en Italie, valorisés à 6,7  milliards d’euros droits et travaux inclus pour une surface totale d’environ 1,7 million de mètres carrés.

En France, Carmila détient les actifs au travers d’une répartition en volumes ou d’une copropriété. En Espagne, Carmila détient ses actifs au travers d’une copropriété. La totalité des actifs de Carmila en Italie est détenue en pleine propriété.

Les murs des hypermarchés et des supermarchés de Carrefour ainsi que les parkings attenants aux centres commerciaux de Carmila, sont détenus par des entités du groupe Carrefour.

1.3.1.2 Présentation des actifs les plus importants du patrimoine Carmila

Sur les 250 actifs immobiliers commerciaux constituant le patrimoine de Carmila, 15 actifs représentent 37 % de la valeur d’expertise (droits inclus) et 25 % de la surface locative brute au 31 décembre 2025. Le tableau suivant présente des informations sur ces 15 actifs :

1.3.2 Évaluation du patrimoine

1.3.2.1 Expertise et méthodologie

Les immeubles de placement du patrimoine de Carmila sont comptabilisés et évalués individuellement, initialement, à leur coût de construction ou d’acquisition droits et frais inclus puis ultérieurement à leur juste valeur. Toute variation est comptabilisée en résultat.

Les justes valeurs retenues sont celles déterminées à partir des conclusions d’experts indépendants. Carmila confie à des experts l’évaluation de l’ensemble de son patrimoine à chaque fin de semestre. Les actifs sont visités par les experts annuellement. Les évaluations des experts sont conformes aux règles contenues dans le RICS Appraisal and Valuation Manual, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (« Red Book »). Pour réaliser leurs travaux, les experts ont eu accès à toutes les informations nécessaires à la valorisation des actifs, notamment la liste des baux, le taux de vacance, les aménagements de loyers, et  les  principaux agrégats concernant les locataires (chiffre d’affaires).

Ils établissent de manière indépendante leurs estimations de cash￾flows présents et futurs en appliquant des facteurs de risque soit sur le taux de capitalisation du revenu locatif net, soit sur les cash-flows futurs.

Les experts mandatés par Carmila sont les suivants :

• en France, Cushman & Wakefield, Catella et BNP Paribas Real Estate ;
• en Espagne, Cushman & Wakefield et Catella ;
• en Italie, Kroll Advisory SpA.

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

PATRIMOINE ET ÉVALUATION

CARMILA 2025 9

Commentaires sur le périmètre

• La moitié des sites en France (en nombre) a fait l’objet d’une rotation entre les experts Cushman & Wakefield, Catella et BNP Paribas Real Estate sur le deuxième semestre 2025;
• Un tiers des sites espagnols (en nombre) a fait l’objet d’une rotation entre les experts Cushman & Wakefield et Catella au premier semestre 2025 ;
• En Italie, Kroll Advisory SpA a été mandaté pour la première fois ;
• En 2025, Carmila a cédé 1 centre commercial situé en France à Quetigny;
• En 2025, Carmila a cédé 4 moyennes surfaces isolées sur des parkings en Espagne, représentant 24 338 m²;
• Dans le cadre de son activité d’exploitation d’antennes 5G, Carmila a acquis 15 nouveaux sites en France au cours de l’année 2025;
• Les immeubles détenus dans les sociétés mises en équivalences sont comptabilisés à la juste valeur des titres de ces sociétés et prennent également en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe.

Segmentation géographique du portefeuille

La valorisation du portefeuille (part du Groupe) s’établit à 6 657,71 millions d’euros droits inclus au 31 décembre 2025 et se répartit de la manière suivante :

VALEUR VÉNALE DROITS INCLUS (DI) DU PATRIMOINE

Outre les justes valeurs déterminées par les experts pour chaque centre commercial, cette évaluation prend en compte les immobilisations en cours qui s’élèvent à 5,2  millions d’euros au 31 décembre 2025. Par ailleurs, les investissements dans des actifs consolidés par mise en équivalence (As Cancelas en Espagne et portefeuille Magnirayas en France) sont intégrés sur la base de la juste valeur des titres détenus par le Groupe dans les sociétés détenant les actifs et prennent également en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe pour un montant total de 77,9 millions d’euros.

1.3.2.2 Évolution de la valorisation du patrimoine

VALEUR VÉNALE DI DU PATRIMOINE

Au cours de l’année 2025, le patrimoine total de Carmila a augmenté de 5,6 millions d’euros (+0,1 %) ; cette variation s’analyse de la manière suivante :

• la valeur des actifs, à périmètre constant, augmente de +1,3  % soit +85,1  millions d’euros, à laquelle s’ajoute la variation de la valeur des titres Magnirayas (-0,5  million d’euros) ainsi que la hausse des titres et créances courantes d’As Cancelas (+2,4  millions d’euros). La variation à périmètre constant se calcule sur une base comparable de centres commerciaux, hors extensions développées sur la période ;
• Les autres variations sont dues :
  • aux mouvements de périmètre notamment la cession du centre commercial de Quetigny pour -17,0 millions d’euros, soit un impact de -0,3 % et à la cession des 4 moyennes surfaces en Espagne pour -35,2 millions d’euros, soit un impact de -0,5 %;
  • à la baisse des immobilisation en cours (-16,8 millions d’euros), soit un impact de -0,3 %;
  • les autres effets contribuent pour -12,3 millions d’euros, soit un impact de -0,2 % et comprennent notamment l’impact d’un site en cours de restructuration et d’un site sous promesse de vente suite à la décision de l’autorité de la concurrence dans le cadre de l’acquisition de Galimmo (voir note 1.2).

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

PATRIMOINE ET ÉVALUATION

10 CARMILA 2025

1.3.2.3 Évolution des taux de rendement

1.3.2.4 Répartition de la valeur d’expertise par typologie FACT

Conformément à la typologie FACT, les sites sont regroupés en trois catégories : centres régionaux, grands centres commerciaux et petits centres commerciaux (appelés dans ce document centres locaux de proximité).

Au 31 décembre 2025, les centres régionaux et les grands centres commerciaux représentent 78 % du portefeuille de Carmila en valeur vénale.

1.3.2.5 Réconciliation de la valorisation du patrimoine avec la valeur des immeubles de placement au bilan

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

PATRIMOINE ET ÉVALUATION

CARMILA 2025 11

1.3.3 Rapport d’expertise immobilière préparé par les évaluateurs indépendants de Carmila

1.3.3.1 Contexte général de la mission d’expertise

Contexte et instructions

En accord avec les instructions de Carmila (« la Société ») reprises dans les contrats d’évaluation signés entre Carmila et les Évaluateurs, nous avons estimé les actifs détenus par la Société en reflétant leur mode de détention (pleine propriété, bail à construction, etc.). Le présent Rapport Condensé, qui résume nos conditions d’intervention, a été rédigé afin d’être intégré dans le document de référence de la Société.

Les évaluations ont été menées localement par nos équipes d’expertise. Afin de déterminer une valeur de marché pour chaque actif, nous avons pris en considération les transactions immobilières au niveau européen, et pas uniquement les transactions domestiques. Nous confirmons que notre opinion sur la valeur de marché a été revue au regard des autres expertises menées en Europe, afin d’avoir une approche consistante et de prendre en considération toutes les transactions et informations disponibles sur le marché.

Les évaluations sont fondées sur la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie et la méthode par le rendement qui sont régulièrement utilisées pour ces types d’actifs.

Nos valeurs ont été établies à la date du 31 décembre 2025.

Référentiels et principes généraux

Nous confirmons que nos évaluations ont été menées en accord avec les sections correspondantes du Code de Conduite de l’édition de décembre 2024 (effective à compter du 31 janvier 2025) du RICS Valuation – Global Standards (le “Red Book”). Ce dernier constitue une base des évaluations acceptée à l’échelle internationale. Nos évaluations respectent les règles comptables IFRS et les standards et recommandations édités par l’IVSC. Les expertises ont également été établies au regard de la recommandation de l’AMF sur la présentation des éléments d’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiée le 8 février 2010. Elles tiennent également compte des recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000.

Nous attestons que nous avons préparé nos expertises en tant qu’évaluateurs externes indépendants, tels que définis dans les standards du Red Book publié par la RICS.

Valeur recherchée

Nos évaluations correspondent à des valeurs vénales de marché (« Market Value ») et sont reportées à la Société en valeur hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus (valeur de marché avant toute déduction au titre des droits et frais de mutation).

1.3.3.2 Conditions de réalisation

Informations

Nous avons demandé au management de la Société de nous confirmer que les informations relatives aux actifs et aux locataires qui nous ont été fournies sont complètes et exactes dans tous leurs aspects significatifs. Par conséquent, nous avons considéré que toutes les informations connues des collaborateurs de la Société et pouvant impacter la valeur, telles que les dépenses de fonctionnement, les travaux engagés, les éléments financiers y compris les loyers variables, les commercialisations en cours et signées, les aménagements de loyers, ainsi que la liste des baux et des unités vacantes ont été mis à notre disposition et que ces informations sont à jour dans tous leurs aspects significatifs.

Surfaces des actifs

Nous n’avons pas effectué de mesurage des actifs et nous nous sommes fondés sur les surfaces qui nous ont été communiquées.

Analyses environnementales et conditions des sols

Il ne nous a pas été demandé de mener ni une étude de l’état des sols, ni une analyse environnementale et nous n’avons pas investigué les événements passés afin de déterminer si les sols ou les structures des actifs sont ou ont été contaminés. Sauf information contraire, nous sommes partis du principe que les actifs ne sont pas et ne devraient pas être impactés par une contamination des sols et que l’état des terrains n’affecte par leur utilisation actuelle ou future.

Urbanisme

Nous n’avons pas étudié les permis de construire et nous considérons que les biens ont été construits, sont occupés et utilisés en conformité avec toutes les autorisations nécessaires et que les recours légaux ont été purgés. Nous avons supposé que les actifs sont conformes aux dispositions légales et aux règles d’urbanisme, notamment en ce qui concerne les règles en matière de structures, incendies, santé et sécurité. Nous avons également supposé que toute extension en cours de construction respecte les règles d’urbanisme et que toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues.

Titres de propriété et états locatifs

Nous nous sommes fondés sur les états locatifs, résumés des revenus complémentaires, des charges non récupérables, des projets d’immobilisations et des « business plans » qui nous ont été fournis. Nous avons supposé, au-delà de ce qui est déjà mentionné dans nos rapports par actif, que la propriété des actifs n’est grevée par aucune restriction qui empêcherait ou rendrait difficile leurs ventes, et qu’ils sont libres de toute restriction et charge. Nous n’avons pas lu les titres de propriété des actifs et avons accepté les éléments locatifs, d’occupation et toute autre information pertinente qui nous ont été communiqués par la Société.

État des actifs

Nous avons noté l’état général de chaque actif au cours de nos visites. Notre mission n’inclut pas de volet technique concernant la structure des bâtiments mais nous avons signalé dans notre rapport les défauts d’entretien apparents lors de notre visite, le cas échéant. Les actifs ont été expertisés sur la base de l’information fournie par la Société selon laquelle aucun matériau dangereux n’a été utilisé dans leur construction.

Durabilité et ESG

La durabilité est un facteur de plus en plus important sur les marchés immobiliers. De nombreux pays se sont engagés à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, et des lois ou règlements sont déjà en place pour réduire les émissions de CO2 des bâtiments. Nous considérons qu’il est probable que d’autres lois et réglementations soient introduites dans les  années à venir.

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

PATRIMOINE ET ÉVALUATION

12 CARMILA 2025

Parallèlement à cela, les occupants et les investisseurs de certains secteurs sont de plus en plus attentifs aux aspects de durabilité des bâtiments qu’ils choisissent d’occuper ou d’acheter. L’existence d’une prime verte pour les bâtiments les plus durables fait l’objet d’une surveillance, de recherche et d’un débat permanent sur le marché. Des niveaux appropriés de comparables de marché doivent encore être établis pour démontrer pleinement si une valeur supplémentaire peut être attribuée à ces bâtiments. Cependant, il convient de noter que le marché évolue en raison de l’attention portée par les occupants et les investisseurs aux références de durabilité d’une propriété. Nous nous attendons à  ce que la sensibilisation aux questions de durabilité augmente dans tous les secteurs du marché immobilier.

Taxation

Nos évaluations ont été menées sans prendre en compte les éventuels frais ou taxes devant être engagés dans le cas d’une cession. Les valeurs locatives et vénales annoncées s’entendent hors la taxe sur la valeur ajoutée.

1.3.3.3 Confidentialité et publication

Enfin et en accord avec notre pratique habituelle nous confirmons que nos rapports d’expertise sont confidentiels et adressés uniquement à la Société Carmila. Aucune responsabilité n’est acceptée vis-à-vis de tiers ; et ni les rapports d’expertise en intégralité ni les extraits de ces rapports ne peuvent être publiés dans un document,  déclaration, circulaire ou communication avec des tiers sans notre accord écrit, portant aussi bien sur la forme que sur le contexte dans lesquels ils peuvent paraître. En signant ce Rapport Condensé, chaque expert le fait pour son propre compte et uniquement pour son propre travail d’expertise.

Jean-Philippe Carmarans
Head of Valuation & Advisory France
Cushman & Wakefield Valuation France

Tony Loughran
Partner
C&W Valuation & Advisory, Spain

Savino Natalicchio
Managing Director
Kroll Advisory SpA, Italy

Jean-François Drouets
Président
Catella Valuation

Ana Flores
Head of Valuation
Catella Property Spain S.A.

Jean-Claude Dubois
Président de BNP PARIBAS Real Estate
Valuation, France

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

PATRIMOINE ET ÉVALUATION

CARMILA 2025 13

1.4 PERFORMANCE FINANCIERE

1.4.1 Informations financières sélectionnées

(1) Pour une définition d’EBITDA (hors juste valeur) et une réconciliation par rapport à l’indicateur IFRS le plus proche, voir la Section « Commentaires sur les résultats de l’année ».

(2) Pour une définition de « Résultat net EPRA », voir la Section « Indicateurs de performances EPRA ».

(3) Nombre de titres moyen : 140 391 299 au 31 décembre 2025 et 141 936 622 au 31 décembre 2024.

(4) Le résultat net récurrent est égal au Résultat net EPRA hors certains éléments non récurrents. Voir la Section « Indicateurs de performances EPRA ».

INFORMATIONS FINANCIÈRES SÉLECTIONNÉES DU BILAN

INFORMATIONS FINANCIÈRES RELATIVES AUX INDICATEURS ET RATIOS CLÉS

(1) Ratio EBITDA (hors juste valeur) / frais financiers nets.

(2) Fin de période dilué, sur la base de 139 561 896 actions au 31 décembre 2025 et 141 263 527 actions au 31 décembre 2024.

ACTIVITÉ ET PATRIMOINE

PERFORMANCE FINANCIERE

14 CARMILA 2025