Covivio Hotels - Résultats semestriels 2025

                                                                          COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Paris, le 16 juillet 2025

Résultats du 1^er semestre 2025 : poursuite de la dynamique de croissance  

Marché hôtelier : des performances qui progressent toujours en Europe 

Après une très bonne dynamique en 2024, l’hôtellerie européenne poursuit sa croissance en 2025 avec des performances en hausse de +2,5% à fin mai 2025. Ces résultats sont portés par l’augmentation des prix et une légère croissance des taux d’occupation. 

L’investissement hôtelier en Europe a atteint 4,95 milliards d’euros sur le premier trimestre 2025 (stable sur un an), l’hôtellerie représentant désormais 10,7% des investissement totaux en immobilier. 

                                1 60 M€ de cessions en ligne avec les valeurs d’expertise 2024  

Covivio Hotels a signé pour 60 M€ en part du groupe (65 M€ à 100%) de nouveaux engagements de cessions d’actifs sur le premier semestre 2025 : 8 actifs en France pour 23 M€, dont 2 hôtels sous enseigne Accor, et 1 hôtel à Erfurt, en Allemagne (37 M€). 

Hausse des valeurs d’expertise de +2,3% à périmètre constant, grâce à la hausse des revenus et à l’opération de remembrement des hôtels en murs et fonds réalisée fin 2024

Covivio Hotels détient à fin juin 2025, un patrimoine Hôtels d’une valeur de 5 878 M€ (6 501 M€ à 100%), caractérisé par : 

-       des emplacements prime : la note moyenne concernant la « situation géographique » des hôtels attribuée par les clients sur Booking.com s’élève à 8,9 / 10 ;  

-       un portefeuille diversifié, en termes de pays (11 pays), de segments (27% d’hôtels économiques, 40% d’hôtels moyenne gamme et 33% d’hôtels haut de gamme) et de partenaires opérateurs (17 enseignes dont Accor, Marriott, IHG, Radisson, Minor ou B&B) ;

-       des baux long terme de 10,7 ans fermes en moyenne.

                                                                                                                               ∆ S1 2025 à            Rdt HD        Rdt HD S1

                                                                                                                                     PC¹                               2024²                    2025²

A périmètre constant, le patrimoine Hôtels s’inscrit en hausse de +2,3% sur 6 mois, portée principalement par les actifs situés en France (+4,7%) et dans le sud de l’Europe (+3,3% en Espagne, +2,6% en Italie). Cette croissance est en grande partie attribuable à l’opération de remembrement des actifs en murs et fonds situés en France et en Belgique, réalisée fin 2024, laquelle a entrainé une revalorisation de +10,4% de ces actifs.   

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 6,4% (stable sur 6 mois), dont 6,2% sur le patrimoine en bail et 6,5% sur le patrimoine détenu en murs et fonds. 

 Répartition du patrimoine hôtelier au 30/06/2025 (en Part du Groupe) ^*

* Autres : Hongrie, Portugal, République Tchèque et Irlande  

Renforcement des fonds propres de 183 M€  

Les fonds propres de Covivio Hotels ont augmenté de 183 M€ sur le premier semestre 2025, suite au paiement du dividende en actions, souscrit par 82,3% des actionnaires, à 18,57€/action.

9 848 860 actions nouvelles ont donc été émises, portant le nombre total d’actions composant le capital social à 157 990 312.

Cette opération, reflet de la confiance renouvelée des actionnaires dans la stratégie de Covivio Hotels, renforce les moyens de l’entreprise pour poursuivre son développement. 

Baisse de l’endettement et amélioration du taux de la dette  

La dette nette de Covivio Hotels s’est réduite à 1 966 M€ en part du groupe contre 2 119 M€ au 31 décembre 2024, pour un taux stable, à 2,3% à fin juin. La maturité moyenne de la dette s’établit à 4,4 ans. 

Au 30 juin 2025, le ratio LTV (Loan To Value) s’établit à 29,8%, en baisse de -2,7 points par rapport à fin 2024, bénéficiant des hausses de valeur et du paiement du dividende en actions. Le ratio de couverture des intérêts (ICR) ressort à 8,1x, et le ratio de dette nette/EBITDA s’élève à 6,4x.

Covivio Hotels dispose, à fin juin 2025, d’une liquidité (y compris lignes de crédits non tirées) d’un montant de 958 M€.

Croissance des revenus : +5,3% à périmètre constant 

Les bons résultats du marché hôtelier et de nos hôtels sur le semestre se traduisent par une croissance des revenus hôtels de +6,0% à périmètre courant et +5,3% à périmètre constant, pour s’établir à 162,9 M€ contre 153,7 M€ au 30 juin 2024. 

(*) à périmètre constant

Revenus fixes (56% des revenus Hôtels en part du groupe)

-     Les loyers s’établissement à 91,5 M€ au 30 juin 2025, soit une hausse de +3,6% à périmètre constant, sous l’effet de l’indexation des loyers.    

Revenus variables (44% des revenus Hôtels en part du groupe)

-       Hôtels en loyers variables (10% des revenus hôtels en part du groupe) : le portefeuille est majoritairement loué à Essendi (ex AccorInvest), en France et en Belgique. Il comprend également la part variable des revenus des actifs situés en Espagne, en Italie et au RoyaumeUni, détenus en bail avec un loyer minimum garanti. 

-       Hôtels en murs et fonds (34% des revenus Hôtels en part du groupe) : ces hôtels sont majoritairement situés en France, en Allemagne et en Belgique. 

Au global, les revenus variables progressent de+8,7% à périmètre constant sur un an, grâce en particulier aux très bonnes performances des hôtels en bail en Europe du Sud et des hôtels détenus en murs et fonds situés à Nice et à Lille. 

Signature d’un nouveau bail avec Radisson Hotel Group

Covivio Hotels a conclu un nouveau bail avec Radisson Hotel Group pour un actif situé au sein de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle, précédemment exploité par Accor sous contrat de management. Ce bail, d’une durée de 12 ans, repose sur un loyer variable assorti d’un minimum garanti. L’hôtel 4* de 305 chambres, sera opéré sous l’enseigne Radisson Blu. 

Le passage d’une détention murs et fonds à un bail devrait entraîner une amélioration significative du revenu qui devrait croître de plus de 50% par rapport à 2024.

Cette opération marque une nouvelle étape dans le partenariat stratégique entre Covivio Hotels et Radisson Hotel Group, et illustre la capacité de Covivio Hotels à optimiser en permanence ses revenus, en tirant parti de la flexibilité des différents types de contrats (bail, franchise, management) et de sa connaissance approfondie des opérateurs. 

Croissance du résultat net récurrent de +10,7% sur le 1^er semestre 2025

Le résultat net récurrent (EPRA Earnings) de 132,3 M€ à fin juin 2025 (contre 119,5 M€ fin juin 2024) affiche une hausse de +10,7% sur un an, sous l’effet de la hausse des revenus. Par action, l’EPRA Earnings atteint 0,88 € (contre 0,81 € l’an passé), en progression de +8,8%, tenant compte du versement du dividende en action.

L’ANR EPRA NTA s’établit à 4 006 M€ contre 3 815 M€ fin 2024, en hausse de +5,0%. Par action, il s’élève à 25,4 €, soit une baisse de -1,5% par rapport à fin 2024, sous l’effet du versement du dividende en action en 2025. 

L’ANR EPRA NDV, qui tient compte de la mise en juste valeur des instruments de couverture de taux et des dettes à taux fixe, s’élève à 3 843 M€, contre 3 690 M€ à fin décembre 2024, en hausse de +4,2%. Il s’établit à 24,3 €/action. 

Perspectives 2025

Acteur de référence de l’immobilier hôtelier en Europe, Covivio Hotels poursuit sa stratégie de croissance et d’optimisation de son portefeuille, en valorisant activement son patrimoine existant à travers une gestion dynamique et ciblée.

CONTACTS  

Relations Presse

Géraldine Lemoine

Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00 geraldine.lemoine@covivio.fr

Louise-Marie Guinet

Tél : + 33 (0)1 43 26 73 56 covivio@wellcom.fr

A PROPOS DE COVIVIO HOTELS

Relations Investisseurs Vladimir Minot Tél : + 33 (0)1 58 97 51 94 vladimir.minot@covivio.fr

Covivio Hotels est spécialisé dans la détention de murs d’exploitation dans le secteur de l’hôtellerie. Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC), partenaire immobilier des grands acteurs de l’hôtellerie, Covivio Hotels détient un patrimoine hôtels d’une valeur de 6,5 Md€ à fin juin 2025.

Covivio Hotels est noté BBB+ / perspective Stable par Standard and Poor’s.

A PROPOS DE COVIVIO

Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa culture européenne, Covivio invente l’expérience utilisateur d’aujourd’hui et dessine la ville de demain.  

Acteur immobilier de préférence à l’échelle européenne, Covivio se rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants. 

Opérateur européen de référence avec 23,1 Md€ de patrimoine Covivio accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de performance responsable. 

Construire du bien-être et des liens durables, telle est ainsi la Raison d’être de Covivio qui exprime son rôle en tant qu’opérateur immobilier responsable auprès de l’ensemble de ses parties prenantes : clients, actionnaires et partenaires financiers, équipes internes, collectivités, générations futures. Par ailleurs, son approche vivante de l’immobilier ouvre à ses équipes des perspectives de projets et de parcours passionnants.

Annexes :

Covivio Hotels, filiale de Covivio à 53,2% à fin juin 2025, est une Société d’Investissements Immobiliers

Cotée (SIIC) et un acteur immobilier leader en Europe. Elle investit à la fois dans les hôtels en bail (loyers fixes ou variables) et en murs & fonds.

Les données sont communiquées à 100% et en part du groupe Covivio Hotels (PdG).

Covivio Hotels détient un portefeuille d’hôtels de premier ordre (274 hôtels, 38 354 chambres) d’une valeur de 6,5 milliards d’euros (5,9 milliards d’euros en part du Groupe) et se concentre sur les actifs situés dans des grandes métropoles européennes, loués ou exploités par les principaux opérateurs hôteliers tels qu’Accor, B&B, Mariott, IHG, NH Hotels, etc. Ce portefeuille offre une diversification géographique et locative (à travers 11 pays européens) et des possibilités de gestion d’actifs à travers différents modes de détention (hôtels en bail et murs & fonds).

1. Les performances hôtelières continuent de progresser 

Après une très bonne dynamique en 2024, l’hôtellerie européenne poursuit sa croissance en 2025 avec des performances en hausse de +2,5% à fin mai 2025. Ces résultats sont portés par l’augmentation des prix et une légère croissance des taux d’occupation. 

Ce sont les pays d’Europe du Sud et notamment l’Espagne et l’Italie qui enregistrent les meilleures performances, avec des hausses respectives de RevPAR (Revenus Par Chambre Disponible) de +5,0% et +3,6%. L’Allemagne continue de rattraper son retard avec une croissance des RevPAR de +4,1%. En France, la croissance des RevPAR ressort à +2,1%. 

L’investissement hôtelier en Europe a atteint 4,95 milliards d’euros sur le premier trimestre 2025 (stable sur un an), l’hôtellerie représentant désormais 10,7% des investissement totaux en immobilier. 

Les actifs non détenus à 100% par Covivio Hotels correspondent principalement à : 

o 91 actifs B&B en France (dont 89 actifs à 50,2% et 2 actifs à 31,2%) o 21 actifs Essendi, dont 20 actifs en France et 1 actif en Belgique, détenus entre 31,2% et 33,3%.

2. Revenus comptabilisés : +5,3% à périmètre constant

Les revenus des hôtels sont en hausse de +5,3% à périmètre constant par rapport au 1^er semestre 2024 pour s’établir à 162,9 M€, notamment en raison des éléments suivants :

„  Revenus variables : (44% des revenus Hôtels en part du groupe) :

-       Hôtels en loyers variables (10% des revenus hôtels en part du groupe) : le portefeuille est majoritairement loué à Essendi (ex AccorInvest), en France et en Belgique. Il comprend également la part variable des revenus des actifs situés en Espagne, en Italie et au RoyaumeUni, détenus en bail avec un loyer minimum garanti.

-       Hôtels en murs et fonds (34% des revenus Hôtels en part du groupe) : ces hôtels sont majoritairement situés en France, en Allemagne et en Belgique.   

„  Revenus fixes (56% des revenus Hôtels en part du groupe): les loyers s’établissent à 91,5 M€ au 30 juin 2025, soit une hausse de +3,6% à périmètre constant, sous l’effet de l’indexation des loyers.     

A périmètre courant, les revenus augmentent de +6,0% sur un an, impactés par les EBITDA des hôtels repris en murs et fonds dans le cadre de l’opération d’échange avec Essendi, des acquisitions et des cessions de 2024 et 2025, 

3. Revenus annualisés 

Répartition par locataire/opérateur et par pays, sur la base des revenus 2025 qui s’élèvent à 371,9 M€ en part du groupe

Les revenus sont répartis en loyers fixes (49%), loyers variables (11%) et EBITDA (40%). 

4. Indexation

Les loyers fixes sont indexés sur des indices de référence (ICC et ILC en France et indice des prix à la consommation pour les actifs à l’étranger).

5. Échéance des baux hôtels : 10,7 ans de durée résiduelle ferme                

6. Valorisation du patrimoine : +2,3% de hausse à périmètre constant

6.1. Évolution de patrimoine

Au 30 juin 2025, le patrimoine hôtels totalise 5,9 milliards d’euros part du Groupe, en hausse de 60 M€ par rapport à fin 2024, qui s’explique principalement par les effets des variations de valeur à périmètre constant (+131 M€), et des cessions (-60 M€). 

6.2. Variation à périmètre constant : +2,3%

Fin juin 2025, Covivio Hotels détient un patrimoine hôtelier unique d’une valeur de 5 878 M€ (6 501 M€ à 100%) en Europe. Ce patrimoine stratégique est caractérisé par :

-       Des emplacements de qualité : une note moyenne de « situation géographique » sur Booking.com égale à 8,9 et 91% au cœur de métropoles européennes 

-       un portefeuille diversifié, en termes de pays (11 pays), de segments (27% d’hôtels économiques, 40% d’hôtels moyenne gamme et 33% d’hôtels haut de gamme) 

-       Des baux à long terme avec les principaux opérateurs hôteliers : 17 opérateurs hôteliers avec une durée résiduelle des baux de 10,7 ans en moyenne.

La valeur du patrimoine hôtelier a progressé à périmètre constant de +2,3%, en raison de l’opération de remembrement des actifs en murs et fonds, de la performance des hôtels à revenus variables et à l’indexation des loyers fixes.

La croissance porte tant sur les actifs en bail (+1,4%) que sur les hôtels détenus en murs et fonds (+3,7%) et concerne en particulier les hôtels en France (+4,7%) et dans le sud de l’Europe (+3,3% en Espagne et +2,6% en Italie). 

Le portefeuille hôtelier a un rendement moyen hors droits de 6,4%, stable sur 6 mois.

 Répartition du patrimoine en valeur      par pays 

91 % dans les grandes métropoles européennes

-       Tableau de passage du patrimoine :

Patrimoine au  30/06/2025                                                                                           5 914 M€

-       Tableau de passage de l’ANR :

Capitaux propres Groupe - Comptes IFRS                                                                                     3 499 M€

*Le goodwill correspondant pour 323 M€ aux fonds de commerce des hôtels en gestion acquis n'a pas été déduit. En effet, le prix payé pour acquérir ces fonds de commerce est un élément de la valeur de l’actif « Murs & Fonds » tel que valorisé par l’expert immobilier. Le Groupe n’a pas payé de prix additionnel pour acquérir ces fonds. Le Goodwill présenté au bilan est donc constitutif de la juste valeur des actifs présentés en immeuble d’exploitation au bilan du Groupe.

-       Tableau de passage des loyers :

-       Echéancier de la dette (sur les engagements en part du groupe):

-       Détail du calcul de Loan-to-Value (LTV) :

-       Réconciliation avec les comptes consolidés :

Dette nette

Patrimoine 

Interest Coverage Ratio (ICR)

        -     Tableau de passage de l’EPRA Earnings :

Résultat Net

                                                                                                            Quote-part des Résultat Net Part                                                           EPRA

M€                                                                                                                                     100%                                                                                       Retraitements

                                                                                                            minoritaires             du Groupe                                                             Earnings

Comptes IFRS

Loyers Nets

Résultat des hôtels en gestion

Coûts de fonctionnement

Amortissements des biens d'exploitation

Variation nette des provisions et autres

RESULTAT D'EXPLOITATION

Résultat des cessions d'actifs

Résultat des ajustements de valeurs

Résultat des cessions de titres

Résultat des variations de périmètre

RESULTAT OPERATIONNEL

Coût de l'endettement financier net

Charges d'intérêts des passifs locatifs

Ajustement de valeur des instruments dérivés

Actualisation et résultat de change

Variation nette des provisions financières et autres

Quote-part de résultat des entreprises associées

Amortissements anticipés des frais d'émission d'emprunts

RESULTAT NET AVANT IMPOTS

Impôts différés

Impôts sur les sociétés

RESULTAT NET DE LA PERIODE                                                                                      120,6                        -6,1                           114,5                                 17,8                          132,3

-       Bilan (données 100%) :

-       Compte de Résultat (données 100%) :

-       Glossaire :

1) Définition des acronymes et abréviations utilisés :

PdG : Part du groupe

Var. : Variation

P.C. : Périmètre constant

RevPAR : Revenu par chambre disponible

2)    Durée résiduelle ferme des baux 

Durée de bail restante moyenne calculée en prenant en compte la date de 1ère option de sortie du locataire.

3)    Bail triple net  

Contrat de location conclu entre un propriétaire bailleur et un locataire. Le "triple net" qualifie un bail dans lequel toutes les charges et dépenses (travaux, entretien) liées au bon fonctionnement de l'immeuble sont à la charge du locataire.

4)    LTV (Loan To Value) 

Le calcul de la LTV est détaillé en Annexe. 

5)    Loyers 

Les loyers comptabilisés correspondent au montant brut des loyers comptables sur la période prenant en compte, conformément aux normes IFRS, l’étalement des éventuelles franchises accordées aux locataires.

Les loyers comptabilisés à périmètre constant permettent de comparer les loyers comptabilisés d’un exercice sur l’autre avant prise en compte des évolutions de patrimoine (acquisitions, cessions, travaux, livraison de développements…). Cet indicateur est calculé sur les actifs en exploitation ie, actifs loués ou actifs disponibles à la location et faisant l’objet d’une démarche de commercialisation active.

6)    EBITDA (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization): 

Il s’agit du résultat brut d’exploitation après loyer. Le calcul se détaille de la manière suivante : 

(+) Chiffre d’affaires total (revenus)

(-) Achats et Charges externes

(-) Charges de personnel

= EBITDAR

(-) Loyer 

= EBITDA

7)    Marge EBITDAR :

L’EBITDAR correspond au résultat brut d’exploitation avant loyer. Il est utilisé pour comparer des entreprises aux politiques de détention différentes.

La marge d’EBITDAR correspond au calcul suivant : EBITDAR / CA total 

Les niveaux de marge opérationnelle des hôtels varient suivant la catégorie d’hôtels. 

8)    Patrimoine 

Le patrimoine présenté inclut, à leur juste valeur, les immeubles de placement, les immeubles en développement, ainsi que les immeubles d’exploitation et les immeubles en stock. Le patrimoine inclut également les immeubles sous promesse de vente et les actifs des sociétés mises en équivalence détenues à plus de 30%.

9)    Rendement  

Les rendements du patrimoine sont calculés selon la formule suivante : 

Loyers annualisés bruts

Valeur hors droits sur le périmètre concerné

10)  Taux moyen de la dette   

Charges Financières de la Dette financière de la période

+ Charges Financières de la Couverture de la période

    Encours Moyen de la Dette financière de la période

11)  Taux d’occupation

Le taux d’occupation correspond au taux d’occupation financier spot fin de période et se calcul selon la formule suivante : 

1 -  Perte de loyer liée à la vacance (calculée à la VLM)                  Loyers actifs occupés + perte de loyer 

Cet indicateur se calcule uniquement sur les actifs pour lesquels un travail d’asset management est réalisé et n’inclut donc pas les actifs libres sous promesse. Les taux d’occupation sont calculés à partir de données annualisées sur la base des activités stratégiques uniquement.

12) Variation des loyers à périmètre constant 

Cet indicateur compare les loyers comptabilisés d’un exercice à l’autre sans prise en compte des variations de périmètres : acquisitions, cessions, développements dont libérations d’actifs et livraisons d’actifs. La variation se calcule sur la base des loyers quittancés IFRS pour les activités stratégiques. 

Sur les hôtels en murs et fonds, la variation à périmètre constant est calculée sur la base de l’EBITDA.

Retraitements effectués : 

▪ Sortie du périmètre des acquisitions et cessions réalisées sur les périodes N et N-1 ▪ Retraitement des actifs en travaux ie :

o    Retraitement des libérations d’actifs pour réalisation de travaux (réalisées en année N et N-1)

o    Retraitement des livraisons d’actifs en travaux (réalisées en année N et N-1) 

13) Variation des valeurs à périmètre constant 

Cet indicateur permet de comparer les valeurs d’actifs d’un exercice sur l’autre sans prise en compte des variations de périmètres : acquisitions, cessions, travaux, développements dont libérations d’actifs et livraisons d’actifs.

Retraitements : 

▪  Sortie du périmètre des acquisitions et des cessions réalisées sur la période

▪  Retraitement des travaux faits sur la période N sur les actifs (y compris actif en développement).