FSDV - Rapport Financier Semestriel

FSDV

Société anonyme à directoire et conseil de surveillance

Comptes semestriels consolidés  au 30 juin 2025

Siège social :

Le Bois Montbourcher

49220 Chambellay

Tel : 02 41 21 01 70

Courriel : contact@fsdv.fr

Sommaire

Rapport semestriel d’activité................................................................................................. 6

A.  Rapprochement entre FSDV et BMG intervenu le 30 juin 2025........................................ 6

B.  Présentation des activités du Groupe FSDV....................................................................... 8

B - 1. Activité en Foncière.................................................................................................... 8

B - 2. Le Coworking............................................................................................................ 11

B - 3.  La Construction....................................................................................................... 12

C.  Stratégie et perspectives de développement.................................................................. 12

D.  Evolution de la situation financière et du résultat.......................................................... 15

E.  Evènements importants survenus depuis le 30 juin 2025............................................... 16

F.  Description des principaux risques et incertitude............................................................ 17

G.  Principales transactions entre parties liées..................................................................... 17

Comptes consolidés............................................................................................................. 19

Etat de la situation financière consolidée : Actif................................................................. 20

Etat de la situation financière consolidée : Passif................................................................ 21

État du résultat net consolidé.............................................................................................. 22

État du résultat global consolidé......................................................................................... 23

Tableau des flux de trésorerie consolidés............................................................................ 24

Tableau de variation des capitaux propres consolidés........................................................ 25

Annexes aux comptes consolidés........................................................................................ 26

A.  Faits marquants............................................................................................................... 26

A - 1.  Rapprochement entre FSDV et BMG intervenu le 30 juin 2025............................. 26

A - 2.  La fin du projet SIGMA :.......................................................................................... 27

A - 3.  Refinancements....................................................................................................... 27

B.  Contexte de l’élaboration des états financiers consolidés............................................... 28

B - 1.  Déclaration de conformité...................................................................................... 28

B - 2.  Nouvelles normes, interprétations et décisions de l’IFRS IC................................... 28

B - 3.  Application de la norme IFRIC 21............................................................................ 29

C.  Recours à des estimations............................................................................................... 29

D. Périmètre de consolidation et regroupements d’entreprise............................................ 30

D - 1. Méthode de consolidation et variations de périmètre............................................ 30

D - 2.  Périmètre de consolidation..................................................................................... 30

D - 3.  Transactions éliminées dans les états financiers consolidés.................................. 31

D - 4.  Classement au bilan................................................................................................ 31

E.  Informations sur les secteurs opérationnels.................................................................... 31

Bilan sectoriel au 30 juin 2025............................................................................................. 33

Bilan sectoriel au 31 décembre 2024.................................................................................. 35

Compte de résultat sectoriel au 30 juin 2025...................................................................... 36

Compte de résultat sectoriel au 30 juin 2024...................................................................... 37

F.  Goodwill............................................................................................................................ 38

F - 1.  Principe comptable.................................................................................................. 38

F - 2.  Composition et dépréciation du goodwill............................................................... 39

G.  Les immobilisations incorporelles................................................................................... 40

H.  Les immeubles de placement.......................................................................................... 41

I.  Les immeubles exploités en propre par le Groupe........................................................... 43

J.  Les autres immobilisations corporelles............................................................................ 43

K.  Droits d’utilisation............................................................................................................ 44

L.  Actifs destinés à la vente.................................................................................................. 45

M.  Actifs financiers............................................................................................................... 47

M - 1.  Titres de participation............................................................................................ 47

M - 2.  Contrat de capitalisation........................................................................................ 47

M - 3.  Autres actifs financiers........................................................................................... 47

M - 4.  Stocks..................................................................................................................... 48

M - 5.  Impôts différés....................................................................................................... 48

M - 6.  Créances clients, autres débiteurs et actifs sur contrats....................................... 49

M - 7. Autres actifs et passifs courants.............................................................................. 50

M - 8. Trésorerie et équivalent de trésorerie.................................................................... 50

M - 9.  Capitaux propres.................................................................................................... 51

M - 10. État des dettes...................................................................................................... 51

M - 11. Autres dettes court terme..................................................................................... 56

M - 12. Personnel.............................................................................................................. 56

M - 13. Chiffre d’affaires.................................................................................................... 57

M - 14. Coût de l’endettement financier net..................................................................... 59

M - 15. Impôts sur les résultats......................................................................................... 59

M - 16. Engagements hors bilan........................................................................................ 60

N. Informations relatives aux parties liées.......................................................................... 61

O.  Évènements postérieurs à la clôture............................................................................... 61

P.  Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle........ 62

Q.  Attestation de la personne responsable du rapport financier semestriel...................... 65

Le Groupe FSDV, industriel de l’immobilier - anciennement Groupe BMG - est une entreprise familiale indépendante qui développe un immobilier innovant et intégré au service des entreprises et des territoires. 

À la croisée de la performance environnementale et de l’évolution des usages du bâtiment, FSDV intervient sur l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière : depuis l’acquisition du foncier jusqu’à la gestion locative, la location d’espaces de travail, en passant par la conception, la construction et l’animation des lieux.

Rapport semestriel d’activité

A. Rapprochement entre FSDV et BMG intervenu le 30 juin 2025

La Société a cédé il y a plusieurs années toutes ses branches d’activités industrielles et avait depuis comme vocation principale la gestion de son patrimoine immobilier. La famille FENAL, dont les membres détenaient ensemble (sans concert) 31,39% du capital de la Société au 31 mars 2025, cherchait dès lors un investisseur.

Un protocole d’accord en vue d’un rapprochement entre FSDV et le Groupe BMG a été signé le 23 avril 2025. Un communiqué de presse a été publié le même jour.

Le 22 mai 2025, la Société a annoncé la signature d’un traité d’apport avec Monsieur Louis RAME et Monsieur Nicolas RAME (les « Apporteurs »), relatif au projet d’apport en nature par les Apporteurs de 179.998 actions de la société OPUPELUS (holding du Groupe BMG), société par actions simplifiée, dont le siège social est situé au Bois Montbourcher – 49220 Chambellay, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Angers sous le numéro 392 057 295, représentant 89,999% de son capital et de ses droits de vote (l’« Apport »). 

L’AMF a approuvé, le 13 juin 2025, sous le numéro 25-216 le prospectus établi par la Société pour les besoins de l’opération d’Apport.

Par communiqué en date du 30 juin 2025, la Société a annoncé la réalisation définitive de son rapprochement avec le Groupe BMG, donnant naissance à un groupe français coté sur Euronext Paris au compartiment C. Ce rapprochement est intervenu à la suite de l’assemblée générale mixte de la Société tenue le même jour.

Cette assemblée générale a adopté l’ensemble des résolutions proposées, et en particulier : - approuvé l’Apport ;  - approuvé : 

ü  la modification de l’objet social, 

ü  l’adoption de la dénomination sociale « FSDV », 

ü  le transfert du siège social au Bois Montbourcher – 49220 Chambellay, 

ü  l’institution d’un seuil de franchissement de seuil statutaire fixé à 2%, 

ü  la suppression de la clause statutaire excluant l’application du droit de vote double légal (pour les actions détenues au nominatif depuis au moins deux ans), 

ü  la modification de l’exercice social, et

ü  la refonte des statuts,

-          approuvé la désignation de Madame Karine FENAL en qualité de membre du Conseil de surveillance, en remplacement de Madame Inga FENAL, démissionnaire.

Le Conseil de surveillance de la Société s’est réuni à l’issue de l’assemblée générale mixte et a notamment : 

-          nommé Madame Karine FENAL en qualité de Vice-Président du Conseil de Surveillance, 

-          acté la démission de Madame Karine FENAL de ses mandats de membre et de

Président du Directoire,

-          acté la démission de Monsieur Alain PERON de ses mandats de membre du Directoire et de Directeur Général, 

-          nommé Monsieur Louis RAME en qualité de membre et de Président du Directoire, 

-          nommé Monsieur Nicolas RAME en qualité de membre du Directoire et de Directeur Général, et

-          adopté un règlement intérieur (disponible sur le site internet de la Société). 

À l’issue de la réunion du Conseil de surveillance, le Directoire, nouvellement composé, s’est réuni et a : 

-          constaté la levée des conditions suspensives de l’Apport, 

-          constaté la réalisation définitive de l’Apport, et

-          constaté la refonte des statuts décidée sous condition suspensive par l’assemblée générale mixte de la Société.

L’ensemble des communiqués de presse relatif aux différentes étapes de la réalisation de l’Apport susvisées figurent sur le site de la Société : https://fsdv.fr/.

À la suite du rapprochement avec le Groupe BMG et de son changement de date de clôture, FSDV clôturera son exercice le 31 décembre 2025.

Par l’opération d’Apport, FSDV est devenue la société mère à la tête du Groupe BMG. Le nouvel ensemble (le « Groupe FSDV ») exerce à ce titre les activités du Groupe BMG, telles que décrites ci-dessous.

B. Présentation des activités du Groupe FSDV

Le Groupe FSDV est un industriel de l’immobilier. La force de sa foncière, qui représente plus de 860 millions d’euros d’actifs répartis sur le territoire français, lui permet d’assurer le développement de son métier en amont et en aval. Ainsi, le Groupe FSDV est foncière, constructeur et propose une offre de coworking sur tout le territoire national.

B - 1.Activité en Foncière

§ Présentation de l’activité

L’activité prépondérante de FSDV est une activité de foncière spécialisée en immobilier d’entreprise. FSDV investit sur trois catégories d’actifs : les bureaux, les entrepôts et les locaux d’activités. Réparti en 162 sites et avec près de 820 000 m² en France métropolitaine, le patrimoine de FSDV répond aux besoins variés des utilisateurs nationaux, régionaux et locaux, grâce à un ancrage territorial fort et une grande proximité avec l’ensemble de ses clients. Deux expertises principales font du groupe un acteur reconnu en immobilier d’entreprise :

-          Gestion des actifs : grâce à notre parfaite connaissance des marchés régionaux, nous investissons dans des portefeuilles d’actifs tout comme dans des actifs isolés afin de constituer « un patrimoine agile, résilient et performant ». Nous optimisons et valorisons nos actifs en accord avec les objectifs définis par la stratégie du groupe. Le groupe a internalisé ses propres équipes de montage de dossier de construction et/ou réhabilitation. Soucieux d’une urbanisation maîtrisée, FSDV est très attentif au positionnement de l’immeuble dans la ville. 

-          Gestion locative et technique : Ayant à cœur d’être au plus près de nos clients, nos agences régionales et les services administratifs assurent la gestion juridique, administrative et financière, technique et commerciale de nos actifs. Nous portons une grande attention à l’évolution des besoins et des ambitions de nos clients locataires. Nous coordonnons toutes les fonctions nécessaires à la bonne gestion de nos actifs tout en garantissant des charges maîtrisées et optimisées.

§ Chiffres clés

Le patrimoine de la Foncière est constitué au 30 juin 2025 de 162 sites répartis sur l’ensemble du territoire national. Stratégiquement, il se décompose de la manière suivante :

-          153 sites en immeubles de placement pour 847 millions d’euros de valorisation,

-          9 sites en immeubles destinés à la vente pour 10 millions d’euros de valorisation.

Au 30 juin 2025, l’état locatif du groupe fait ressortir un loyer annuel prévisionnel de 66,6 millions d’euros de loyers nets, en hausse de 8 % par rapport à juin 2024.

Les principaux évènements sur les loyers au 30 juin 2025 sont détaillés de la manière suivante :

-          Nouveaux baux signés (+6.1 millions d’euros),

-          Départs de locataires (-6.7 millions d’euros),

-          Variation de l’indice et des surloyers (+1 millions d’euros),

-          Perte de loyers sur vente d’immeubles (-0.6 millions d’euros)

-          Gain de loyers sur acquisition d’immeuble et nouvelles constructions (+4,2 millions d’euros)

Au 30 juin 2025, les revenus nets consolidés des immeubles du groupe atteignent 29 millions d’euros, hors chiffre d’affaires intragroupe, stable par rapport au 1^er semestre 2024. 

Au 30 juin 2025, 70% des locataires sont des groupes nationaux ou multinationaux, 19% des PME et 11% des entreprises publiques. Les bureaux représentent 42% de la surface du patrimoine et 63% du chiffre d’affaires.

B - 2.Le Coworking

§ Présentation de l’activité

Créé en 2020, B’coworker propose aux entreprises une solution complète et flexible pour leurs besoins en bureaux. B’Coworker exploite uniquement des actifs de bureaux de la foncière. Les centres B’Coworker dynamisent les immeubles grâce à l’activité qu’ils y génèrent et assurent ainsi le développement commercial de l’ensemble de l’immeuble grâce au couple coworking/gestion locative. Aucun actif dans lequel est installé B’Coworker n’est monolocataire.

Aujourd’hui, B’Coworker poursuit activement son développement avec pour objectif un maillage du territoire non seulement national mais aussi des métropoles.

B’CoWorker est aujourd’hui présent dans les villes suivantes :

-          Angers (Orgemont et Trélazé), 

-          Bordeaux (Mérignac et Pessac),

-          Dijon,

-          Le Mans,

-          Lille (Lambersart et Roubaix),

-          Metz,

-          Nancy (Centre-ville et Villers-Lès-Nancy),

-          Nantes,

-          Elancourt, 

-          Poitiers, 

-          Rennes, 

-          Sophia Antipolis,

-          Strasbourg (Entzheim et Schiltigheim)

§ Chiffres clés

Au 30 juin 2025, B’Coworker compte 21 implantations régionales réparties sur l’ensemble du territoire sur une surface totale de 23 250 m2.

Un nouveau centre ouvrira ses portes au 4^ème trimestre 2025, à Saint Priest en région lyonnaise. 

Le chiffre d’affaires consolidé au 30 juin 2025 est de 2.9 M€ en légère hausse de 1% par rapport au 30 juin 2024.

B - 3.La Construction

§  Présentation de l’activité

Depuis début 2023, le groupe a créé sa branche industrielle avec l’acquisition et l’intégration de son partenaire historique en matière et de construction. Le groupe CIR Prefa est spécialisé dans la construction hors site et sur mesure. Fort de ses trois produits phares, Strata, Matera et Trama, la CIR Prefa construit des immeubles réversibles et conformes aux dernières attentes environnementales et énergétiques.

§  Chiffres clés

L’activité de construction génère un chiffre d’affaires de 6.7 millions d’euros au 30 juin 2025 dont 3.7 millions d’euros sont réalisés en intra-groupe. Une restructuration approfondie de l’entreprise lui permet d’instaurer des standards de commercialisation et de gestion. Cette colonne vertébrale permettra de pouvoir tirer pleinement les bénéfices de l’outil industriel. 

C. Stratégie et perspectives de développement

Au regard de la crise immobilière que traverse le pays, il apparaît nécessaire que la stratégie du Groupe FSDV évolue afin de répondre au mieux aux enjeux conjoncturels.

L’augmentation brutale des taux d’intérêts a eu pour conséquence directe la hausse des taux de capitalisation, se traduisant par une diminution de la valeur des actifs immobiliers.

Il ne s’agit donc pas simplement d’adopter une posture attentiste vis-à-vis des révisions des taux ou d’un assouplissement des conditions de financement. Aussi le Groupe FSDV s’efforce de rester cohérent dans son marché et tire les conséquences de cette crise en mettant en œuvre les actions concrètes et quantifiables suivantes :

-          Acter la baisse des valeurs dans les bilans afin de donner une valeur réelle de l’immobilier ; ceci s’est traduit par une diminution de 50 millions d’euros de la valeur des actifs en 2023, puis de 58 millions d’euros en 2024, l’enjeux étant de ramener un taux de rendement du portefeuille cohérent avec le marché. Le taux de rendement du patrimoine en exploitation a été ramené à 7,8 % et peut être porté à 8 % si l’ensemble du patrimoine est loué. Ce taux est en adéquation avec l’OAT 10 ans de la France. Il apparaît, à ce stade, que la prime de risque associée à l’immobilier est désormais reflétée de manière cohérente, compte tenu des caractéristiques et de la qualité des actifs détenus,

-          Reconstituer l’EBITDA en adoptant une approche proactive face au contexte de marché, et en orientant les efforts vers des actions à forte valeur ajoutée,

-          Revoir les critères d’investissement et s’assurer du maintien du taux de rendement du parc immobilier,

-          Développer une alternative dans l’offre immobilière en renforçant l’activité de coworking,

-          Améliorer la conception et la rentabilité des immeubles construits par la filiale de construction hors site CIR Prefa.

En dépit des perturbations économiques et politiques actuelles, le Groupe FSDV continue de déployer sa stratégie en cohérence avec sa raison d’être. Ainsi, cette projection vers le futur s’articule autour de deux axes complémentaires :

§  Une société engagée dans la sauvegarde de son environnement et consciente de sa responsabilité sociétale :

Le Groupe FSDV souhaite tendre vers un patrimoine correspondant aux standards des enjeux environnementaux de demain. Cette orientation se traduit d’ores et déjà par la mise en œuvre de plusieurs actions concrètes, parmi lesquelles :

-          Le travail des enveloppes thermiques des bâtiments,

-          La mise en place de solutions techniques pour garantir une plus faible utilisation des ressources naturelles,

-          Des engagements de consacrer un pourcentage des loyers annuels du parc relatifs aux TPE/PME à la rénovation énergétiques des bâtiments,

-          Une utilisation plus économique des surfaces : favoriser la sobriété des espaces répond à cet objectif et B’Coworker en est l’outil parfait,

-          Une rotation du patrimoine en vue d’améliorer celui-ci par l’acquisition d’immeubles correspondant aux critères environnementaux du Groupe FSDV.

§  Une société intégrée :

Dans un contexte marqué par une tendance à la démondialisation et par des tensions croissantes sur les chaînes d’approvisionnement, une dégradation progressive du niveau de satisfaction du client peut être constatée.

Aussi le Groupe FSDV, conscient de cette tendance, oriente sa stratégie vers une intégration verticale du métier, à la fois en amont et en aval de la chaîne de valeur.

En aval cela se traduit par le développement de l’activité de coworking sous la marque B’Coworker, filiale à 100 % du Groupe FSDV.

En amont, cela se traduit par un renforcement des équipes de conceptions et de suivi de chantier, ainsi que par l’intégration à 100 % du constructeur du Groupe FSDV via l’acquisition de 100 % des titres du groupe CIR Prefa.

Le déploiement de cette stratégie s’inscrit en continuité avec les initiatives engagées par le Groupe BMG depuis 2019, lesquelles demeurent pleinement opérationnelles. Aussi, le Groupe FSDV continue de capitaliser sur ses avantages concurrentiels et de marquer la différence avec ses concurrents. Outre l’internalisation totale de la gestion locative et technique, l’utilisation au quotidien des leviers d’actions fixés par le Groupe FSDV permet le respect de l’ADN du groupe à savoir : « mettre le client au centre de nos attentions ». Pour mémoire, la poursuite de la stratégie du Groupe FSDV repose sur les sept leviers d’action suivants :

-          L’investissement,

-          La construction (production d’immeubles neufs) et, désormais, la conception structurelle des immeubles,

-          L’asset management,

-          Le coworking,

-          Le financement,

-          L’humain, et

-          La responsabilité sociétale des entreprises.

Aussi, le Groupe FSDV poursuit le recentrage de son portefeuille sur les actifs jugés stratégiques.

D. Evolution de la situation financière et du résultat

Bilan et compte de résultat consolidé condensé :

Les données au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes

Les données au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes

E. Evènements importants survenus depuis le 30 juin 2025

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue aujourd’hui, le 30 septembre 2025, il a été proposé : 

-          au titre de la 13e résolution, de modifier le mode d’administration et de direction de la Société et d’adopter une structure de gouvernance à conseil d’administration, régie notamment par les articles L. 225-17 à L. 225-56 et les articles L. 22-10-3 à L. 22-10-17 du Code de commerce, en lieu et place de la formule à directoire et conseil de surveillance ; 

-          au titre des 23e à 27e résolutions, de nommer, en qualité d’administrateurs, au sein du Conseil d’administration nouvellement constitué : 

§  Monsieur Louis RAME ; 

§  Monsieur Xavier BOUTON ; 

§  Madame Karine FENAL ;

§  Monsieur Stéphane REZNIKOW ; et 

§  Madame Anne-Laure VILLEMONTE DE LA CLERGERIE.

Les actionnaires ayant voté en faveur de l’ensemble de ces résolutions, le Conseil d’administration qui s’est réuni immédiatement après l’assemblée et a décidé de :

-          Nommer Monsieur Louis RAME Président du Conseil d’administration ; 

-          Nommer Monsieur Xavier BOUTON Vice-Président du Conseil d’administration ;

-          Nommer Monsieur Nicolas RAME Directeur Général ; et

-          Constituer un comité d’audit en son sein composé de Monsieur Xavier BOUTON (président), Monsieur Louis RAME et Madame Karine FENAL.

En conséquence, la composition actuelle des organes de gouvernance est la suivante :

§  Conseil d’administration : 

-          Monsieur Louis RAME, Président ;

-          Monsieur Xavier BOUTON, Vice-Président ;

-          Madame Karine FENAL, membre ; 

-          Monsieur Stéphane REZNIKOW, membre ;

-          Madame Anne-Laure VILLEMONTE DE LA CLERGERIE, membre.

§  Directeur Général : 

-          Monsieur Nicolas RAME.

Par ailleurs, le SAS BMG Bureaux a fait l’acquisition de la SARL Jean Walter détenant un immeuble de bureaux de 4 000 m2 à Lille.

F. Description des principaux risques et incertitudes

Les facteurs de risques identifiés et présentés dans le prospectus n° 25-216 publié le 13 juin 2025 n’ont pas subi de changements significatifs et demeurent valables pour la fin de l’exercice en cours.

G. Principales transactions entre parties liées

Aucune convention n’est conclue avec des parties liées, à l’exception :

-          du protocole d’accord relatif à l’Apport conclu entre la Société, Messieurs Louis RAME et Nicolas RAME, et Madame Karine FENAL le 23 avril 2025

-          de la rémunération annuelle d’un montant de 1.050.000 € HT aux titres des mandats sociaux facturé par la SAS Cambol

-          du prêt reçu de la SAS Grainfollet pour un montant de 2.5M€

Comptes consolidés

Période du 1^er janvier au 30 juin 2025

Etats financiers consolidés

Etat de la situation financière consolidée : Actif

Etat de la situation financière consolidée : Passif

État du résultat net consolidé

Les données présentées au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes

État du résultat global consolidé

* Correspond à la part efficace de la variation de valeur des instruments de couverture. Cet élément ne peut être recyclé ultérieurement en P&L.

Les données présentées au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes

Tableau des flux de trésorerie consolidés

Les données présentées au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes

Tableau de variation des capitaux propres consolidés

Les données présentées au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes

Annexes aux comptes consolidés

A. Faits marquants

                   A - 1.           Rapprochement entre FSDV et BMG intervenu le 30 juin 2025

Le 30 juin 2025, la société FSDV et le Groupe BMG ont réalisé leur rapprochement via l’apport en nature par Monsieur Louis RAME et Monsieur Nicolas RAME à FSDV de 179.998 actions de la société Opupelus (holding du Groupe BMG), représentant 89,999% de son capital et de ses droits de vote (l’« Apport »), donnant naissance à un groupe français coté sur Euronext Paris dans le secteur de l’immobilier. 

Ce rapprochement a été traité comptablement comme une acquisition inversée conformément aux dispositions de la norme IFRS 3, dans la mesure notamment où, à la suite du rapprochement, les actionnaires d’Opupelus, Monsieur Louis RAME et Monsieur Nicolas RAME, ont pris le contrôle de FSDV. 

Sur le plan juridique, FSDV reste (même après l’opération d’acquisition inversée) l’émetteur d’instruments financiers cotés sur Euronext Paris.

Comptablement, suivant la norme internationale IFRS 3, la société « cible » et la société « acquéreuse » sont distinguées.  Au cas présent Opupelus a été définie société « acquéreuse » et FSDV société « cible ». Cette identification entre société acquéreuse et société cible détermine le traitement comptable et les positions financières des sociétés au moment du regroupement d’entreprises. L’acquéreur devient la référence comptable et les chiffres comparatifs sont établis sur cette base. 

Par conséquent, l’acquéreur juridique (FSDV) devient la société acquise ou cible au niveau comptable,

et vice versa, la société acquise juridiquement (Opupelus) devient l’acquéreur comptable. Il en résulte que :

-          Bien que ces états financiers consolidés soient publiés au nom de FSDV, l'activité du Groupe FSDV est la poursuite de celle d’Opupelus (Groupe BMG). Par conséquent, les informations financières comparatives présentées dans les états financiers consolidés semestriels sont celles d’Opupelus.

-          Pour la période de 6 mois close au 30 juin 2025, les états financiers consolidés semestriels comprennent les résultats d’Opupelus (pour 6 mois).

-          Le capital social du nouvel ensemble consolidé correspond au capital social de l’acquéreur sur le plan comptable, soit celui de la société Opupelus post-opération d’apport.

                   A - 2.           La fin du projet SIGMA :

Désormais finalisé, le projet SIGMA a permis de réorganiser l’ensemble du patrimoine du groupe et de classer les actifs du groupe dans trois sous holding (filiales à 100 % de la SAS Opupelus) : 

-          SAS BMG Bureaux : portant les bureaux

-          SAS BMG Logistique : portant les entrepôts

-          SAS BMG Activité : portant les locaux d’activité

Le nombre de structures juridiques a été réduit au maximum afin de faciliter la gestion, l’analyse économique des secteurs d’activité, mais aussi et surtout gagner en transparence vis-à-vis des parties prenantes.

Mené sur une période de 3 ans, le projet a également permis de souscrire de nouveaux crédits bancaires ayant pour objectifs de refinancer les actifs et de simplifier la gestion de la dette. Au mois de mars 2025, ce sont les entités SCI O St Priest et SCI Charlemagne qui ont été fusionnées dans la SAS BMG Bureaux.

                   A - 3.           Refinancements

Le groupe a signé 2 accords de crédit au 1^er semestre 2025 afin de mener à bien sa stratégie d’investissements et de construction :  

-          Signature d’un refinancement de 11M€ avec AXA Banque portant sur 8 immeubles de bureaux,

-          Signature d’un accord de financement pour le chantier du SPI à Mérignac avec BNP Paribas pour 6.9M€.

B. Contexte de l’élaboration des états financiers consolidés

B - 1.Déclaration de conformité

Les états financiers intermédiaires consolidés du Groupe FSDV au 30 juin 2025 sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) et aux interprétations et décisions de l’IFRS IC (IFRS Interpretations Committee) telles qu’adoptées dans l’Union européenne.

Ces états financiers consolidés du 1er semestre ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire », telle qu’adoptée par l’Union européenne. Ils ne comportent pas l’intégralité des informations requises pour les états financiers annuels complets et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l’exercice clos le 31 décembre 2024.

Les principes et méthodes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 30 juin 2025 sont identiques à ceux utilisés pour les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2024, sauf sur les points décrits en B – 2.

Les états financiers consolidés, couvrant la période du 1er janvier au 30 juin, ont été arrêtés par le directoire le 24 septembre 2025. 

Ces comptes ont été arrêtés selon le principe de continuité d’exploitation.

L’Euro est la monnaie de présentation du groupe. L’ensemble des comptes de FSDV sont présentés en kilo€.

Les données présentées ci-après et relatives au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes.

B - 2.Nouvelles normes, interprétations et décisions de l’IFRS IC

Les évolutions des normes et décisions de l’IFRS IC sur 2025 n’ont pas d’impact sur les comptes consolidés du groupe FSDV.

Aucune norme publiée, mais d’application non obligatoire au 1er janvier 2025, n’est appliquée par anticipation.

B - 3.Application de la norme IFRIC 21

La société applique la norme IFRIC 21, adoptée par l’Union européenne en juin 2014. Cette norme constitue une interprétation de la norme IAS 37 « Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels ». Elle porte entre autres sur le fait générateur et donc sur la date de comptabilisation d'un passif au titre d'une taxe. Selon cette interprétation, un passif au titre d'une taxe est à comptabiliser à la date du fait générateur. 

C. Recours à des estimations 

L’établissement des comptes consolidés, conformément aux principes établis par les IFRS telles qu’adoptées dans l’Union Européenne, implique que la Direction procède à un certain nombre d’estimations et retienne certaines hypothèses qui ont une incidence sur les montants portés à l’actif et au passif, et sur les montants portés aux comptes de produits et de charges au cours de l’exercice. Ces estimations sont basées sur l’hypothèse de la continuité d’exploitation et sont établies en fonction des informations disponibles lors de leur établissement.

Les principales estimations faites par la direction lors de l’établissement des états financiers portent notamment sur :

-          Les hypothèses retenues pour la valorisation des immeubles de placement en tenant compte des capex,

-          Les dépréciations d’actifs et les provisions,

-          L’échéancier courant et non courant de certaines lignes de crédit en cours de tirage,

-          La norme IFRS 16, les estimations pouvant porter sur le montant de la dette de loyer et notamment le taux d’actualisation utilisé et la détermination de la durée exécutoire des contrats,

-          La juste valeur des instruments financiers,

-          La reconnaissance des impôts différés actifs,

-          L’évaluation des droits d’utilisation et des obligations locatives,

-          Les critères permettant d’identifier un actif comme détenu en vue de la vente.

-          Le calcul de l’avancement pour déterminer le chiffre d’affaires et la marge de l’activité construction.

La Direction revoit régulièrement ses estimations et appréciations afin de prendre en compte l’expérience passée et d’intégrer les facteurs jugés pertinents au regard des conditions économiques. Toutefois, les hypothèses ayant par nature un caractère incertain, les réalisations sont susceptibles de s’écarter des estimations.

Concernant l’activité construction, le chiffre d’affaires et la marge sont déterminés au moyen de la méthode de l’avancement.

D. Périmètre de consolidation et regroupements d’entreprise

                   D - 1.          Méthode de consolidation et variations de périmètre

Au 30 juin 2025, le périmètre du groupe comprend 22 entités. L’intégralité de ces entités sont en intégration globale. 

Les variations de périmètre au cours du 1er semestre correspondent à : 

-          Les fusions de SCI O St Priest et SCI Charlemagne dans BMG Bureaux

-          L’acquisition inversée de Fayenceries Sarreguemines Digoin & Vitry et ses filiales

Société des Faïenceries de Salins et Société Financière Nantaise

                   D - 2.           Périmètre de consolidation

                   D - 3.          Transactions éliminées dans les états financiers consolidés

Les soldes bilanciels et les produits et charges résultant des transactions intragroupes sont éliminés lors de la préparation des états financiers consolidés.

                   D - 4.           Classement au bilan

Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture, sont classés en « actifs courants ». Il en est de même pour les actifs détenus dans le but d’être cédés, la trésorerie ou les équivalents de trésorerie. 

Tous les autres actifs sont classés en « actifs non courants ».

Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les 12 mois suivant la clôture sont classés en « passifs courants ».

Le cycle normal d’exploitation du Groupe est de 12 mois.

Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en actifs ou passifs non courants.

E. Informations sur les secteurs opérationnels

FSDV est un groupe immobilier intégré, et ses métiers (UGT) s’organisent autour des 3 pôles suivants :

§  La Foncière,

§  Le Coworking,

§  La Construction.

Les secteurs opérationnels par métier correspondent aux secteurs identifiés du groupe et qui obéissent à une gestion distincte et propre. Cette information est utilisée aux fins d’affectation des ressources aux secteurs opérationnels et de l’évaluation de leur performance.

L’ensemble des cessions internes entre les différents métiers sont réalisées aux conditions normales de marché.

Les données des secteurs opérationnels suivent les mêmes règles comptables que celles utilisées pour les états financiers consolidés et décrites dans les notes aux états financiers.

La SAS Opupelus, est intégrée dans la consolidation au périmètre de la Foncière, bien que supportant tous les frais des fonctions supports. Cette affectation a été naturellement déterminée par deux critères : La Foncière est la première activité du Groupe en termes de chiffres d’affaires et de nombre de salariés, et la SAS Opupelus porte les charges de personnel de cette activité.

L’analyse financière s’appuie sur le résultat par activité. Concernant les actifs et passifs, la ventilation présentée au bilan IFRS est suffisamment détaillée pour permettre une lecture éclairée du bilan (juste valeur des immeubles de placement, trésorerie, dette, notamment) et des investissements.

Bilan sectoriel au 30 juin 2025

Bilan sectoriel au 31 décembre 2024

Compte de résultat sectoriel au 30 juin 2025

Compte de résultat sectoriel au 30 juin 2024

F. Goodwill

F - 1.Principe comptable

Les regroupements d’entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l’acquisition d’IFRS 3 révisée : lors de la première consolidation d’une entité dont le Groupe acquiert le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi que les passifs éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d’acquisition. Les actifs incorporels sont spécifiquement identifiés dès lors qu’ils sont séparables de l’entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels.

Ainsi, lors de la prise de contrôle d’une entreprise, la différence entre la quote-part d’intérêts de l’acquéreur dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables à la date de prise de contrôle, et le coût d’acquisition constitue un Goodwill représentatif d’avantages économiques futurs résultant d’autres actifs non identifiés individuellement et comptabilisés séparément. Le prix d’acquisition correspond au montant de la contrepartie transférée y compris, le cas échéant, les compléments de prix à leur juste valeur. Par ailleurs, les coûts directs liés à l’acquisition sont comptabilisés en charge de la période au cours de laquelle ils sont encourus.

Le Goodwill :

-          Positif, est inscrit à l’actif du bilan et fait l’objet d’un test de dépréciation au moins une fois par an,

-          Négatif, est comptabilisé directement en produit.

La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date d’acquisition quant à la comptabilisation définitive de l’acquisition ; les corrections et évaluations effectuées doivent être liées à des faits et circonstances existant à la date d’acquisition. Ainsi, au-delà de la période d’évaluation, un complément de prix est à comptabiliser en résultat de l’exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres.

L’acquisition ou la cession de titres d’une entité qui demeure contrôlée avant et après ces opérations, est désormais considérée comme une transaction entre actionnaires comptabilisée en capitaux propres : elle n’impacte ni le goodwill, ni le compte de résultat. En cas de perte de contrôle, la participation résiduelle est évaluée à la juste valeur et le résultat de cession est comptabilisé au compte de résultat. 

F - 2.Composition et dépréciation du goodwill

Conformément à la norme IFRS3 « Regroupements d’entreprises », les actifs acquis et les passifs assumés de la société ont été évaluées à la juste valeur. 

En date du 31 janvier 2023 un goodwill à hauteur de 20.8 M€ avait été constaté à l’actif du bilan consolidé à la suite de l’acquisition de l’activité de construction d’immeubles préfabriqués. Au regard de la perte constatée sur l’exercice et des perspectives de CIR Prefa le goodwill été déprécié à 100% dans les comptes consolidés du 31 décembre 2024.

En date du 30 juin 2025, Louis Ramé et Nicolas Ramé ont apporté 89.99 % de ses titres à FSDV.

A la date d’acquisition : 

-          FSDV émet 14 285 668 actions en échange de 179 998 actions de BMG, 

-          Les actionnaires de BMG détiennent 98.96% (14 285 668 / 14 435 918),

-          Les actionnaires de FSDV détiennent 1,04% (150 250 / 14 435 918), 

-          Le prix de marché d’une action de FSDV est de 17,50 euros, 

-          La juste valeur estimée d’une action de BMG est de 1 672,68 euros.

La juste valeur de la contrepartie effectivement transférée doit être évaluée selon la mesure la plus fiable. Un traité d’apport ayant été signé en date du 22 mai 2025, nous retenons la valeur des sociétés au 30 juin 2025.

La juste valeur de la contrepartie effectivement transférée est calculée en utilisant le nombre d’actions de la société BMG qui auraient été émises aux actionnaires de la société FSDV à la date de l’opération pour conférer aux actionnaires de FSDV une participation équivalente dans BMG à celle qu’elle détient post-opération (1.04%).  

La juste valeur de la contrepartie transférée est ainsi de 2,6 M€.

Le goodwill est évalué comme étant l’excédent de la juste valeur de la contrepartie effectivement transférée par rapport au montant des actifs et des passifs identifiables comptabilisés de FSDV.

 En date du 30 juin 2025, un goodwill à hauteur de 1,371 M€ a été constaté à l’actif du bilan consolidé à la suite de l’acquisition inversée de FSDV.

G. Les immobilisations incorporelles 

La norme IAS 38 définit l’immobilisation incorporelle comme étant un actif non monétaire identifiable, sans substance physique et contrôlé par l’entité. 

Un actif est identifiable : 

-          s’il est séparable (loué, vendu, échangé de manière indépendante) ; ou 

-          s’il est issu d’un droit contractuel ou légal, que ce droit soit séparable ou non. 

Un actif est contrôlé si l’entité a le pouvoir d’en retirer les bénéfices économiques futurs et d’en restreindre l’accès aux tiers. Lorsque l’immobilisation incorporelle a une durée de vie définie, elle est amortissable. Les immobilisations à durée de vie indéfinie ne sont pas amortissables mais font l’objet d’un test de dépréciation annuel ; le caractère indéfini est revu à chaque clôture. Les immobilisations incorporelles comprennent les : 

-          les frais de développement qui sont activés lorsqu’ils génèrent des avantages économiques futurs et sont évaluables de façon fiable ; 

-          les concessions, brevets et droits assimilés ; et 

-          les actifs incorporels identifiables reconnus lors des regroupements d’entreprise (marques, carnet de commande, relations client, etc.). Conformément aux principes IFRS, les frais d’établissement et les frais de recherche figurent en charges dans l’exercice de leur engagement.

Le poste immobilisations incorporelles est composé par des licences informatiques et des progiciels informatiques essentiellement pour notre activité de coworking. 

Les durées d’amortissement retenu au niveau du groupe :

-          Logiciels : Entre 1 et 5 ans

-          Autres immobilisations incorporelles : Entre 1 et 3 ans

Les autres immobilisations incorporelles correspondant à la valeur du carnet de commandes du Groupe CIR et sont totalement amorties à fin juin 2025.

H. Les immeubles de placement 

Le patrimoine immobilier est constitué de terrain, d’immeubles en construction et d’immeubles loués en location simple répondant à la définition des immeubles de placement. Le groupe FSDV a opté pour la valorisation de ses immeubles de placement à la juste valeur telle que définie par la norme IAS 40, en enregistrant les variations de la valeur des biens immobiliers dans le compte de résultat. Ces immeubles ne font par conséquent l’objet ni d’amortissements, ni de dépréciations.

L'évaluation de la juste valeur des différents immeubles étudiés a été établie immeuble par immeuble, chacun d'eux étant apprécié isolément. Ces évaluations sont à distinguer de celles qui auraient consisté à déterminer la valeur de chaque local composant un immeuble, pris unitairement, dans l'optique d'une évaluation lot par lot.

La norme IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur » donne une définition unique de la juste valeur et regroupe l’ensemble des informations relatives à la juste valeur qui devront être fournies dans l’Annexe aux comptes. L’évaluation de la juste valeur d’un actif non financier tient compte de la capacité d’un intervenant de marché à générer des avantages économiques en faisant une utilisation optimale de l’actif ou en le vendant à un autre intervenant du marché qui en ferait une utilisation optimale. L’évaluation des immeubles de placement tient compte de cette définition de la juste valeur.

Selon la norme IFRS 13, les paramètres retenus dans l’estimation sont classifiés selon une hiérarchie à trois niveaux : 

-                      Niveau 1 : il s’agit de prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques, auxquels l’entité peut avoir accès à la date d’évaluation.

-                      Niveau 2 : il s’agit de données, autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1, qui sont observables pour l’actif ou le passif, soit directement, soit indirectement.

-                      Niveau 3 : ce niveau concerne les paramètres qui sont fondés sur des données non observables. L’entité établit ces paramètres à partir des meilleures informations à sa disposition concernant les hypothèses retenues par les acteurs du marché.

Les actifs ont été classifiés en niveau 3. Cette considération reflète la nature principalement non observable des données utilisées dans les évaluations, tels que les loyers issus des états locatifs, les taux de capitalisations ou les taux de rendements.

Les immeubles en construction ou en cours de développement sont comptabilisés à la juste valeur lorsque celle-ci peut être évaluée de façon fiable. Au 30 juin 2025, les immeubles en construction sont comptabilisés à leurs dernières valeurs connues augmentées des coûts immobilisés sur la période.

Les justes valeurs des immeubles retenues au 30 juin 2025 se reposent sur la base d’évaluations réalisées par un expert indépendant BNP Paribas Real Estate Valuation en date du 31 décembre 2024.  Nous estimons qu’au vue de notre état locatif qui reste stable par rapport au 31 décembre 2024 et au vue du taux de l’OAT français qui évolue très faiblement de 0.06% au 1 semestre 2025 que nos justes valeurs sont constantes.  

Répartition des immeubles de placement au 30 juin 2025 par région (en K€)

I. Les immeubles exploités en propre par le Groupe

Au sein du groupe, deux immeubles sont exploités par le groupe :

-          Le siège social situé à Chambellay (49) ;

-          L’usine de construction des préfabriqués située à Fauillet (47).

J. Les autres immobilisations corporelles

Les éléments présentés au coût d’acquisition sont les suivants :

-          Agencements du siège

-          Matériel de transport

-          Mobilier

-          Matériel informatique

Ces autres actifs sont amortis linéairement selon les durées suivantes :

-          Agencements intérieurs : 10 ans

-          Matériel de transport : 5 ans

-          Matériel informatique : 3 ans

-          Mobilier : 3 ans

Ils sont comptabilisés au coût d’acquisition, diminué des amortissements pratiqués. Si à la clôture de l’exercice leur valeur nette comptable est supérieure à leur valeur recouvrable, une dépréciation est constatée. Aucune dépréciation n’a été constatée à la date d’arrêté des comptes. 

L’augmentation des immobilisations corporelles en cours est liée à l’aménagement chez B Coworker de 2 centres Le Mans et O St Priest qui ouvriront leurs portes au 2eme semestre 2025. 

K. Droits d’utilisation 

En application d’IFRS 16, lorsqu’un bien immobilier ou mobilier est détenu dans le cadre d’un contrat de location, le preneur doit comptabiliser un actif au titre du droit d’utilisation et un passif locatif, au coût amorti.

Le preneur amortit le droit d’utilisation linéairement sur la durée exécutoire du contrat.

FSDV a identifié une catégorie de droit d’utilisation :

Les amodiations sur certaines parcelles de terrain (situées principalement sur le Port Autonome de Strasbourg) sont présentées dans la catégorie Droits d’utilisation. 

Les immeubles de placement financés par crédit-bail immobilier ont été inscrits dans la catégorie Immeubles de placement.

L. Actifs destinés à la vente 

Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le groupe a décidé de céder un actif ou un groupe d'actifs, il le classe en tant qu'actif détenu en vue de la vente si :

-          l'actif ou le groupe d'actifs est disponible en vue de sa vente immédiate dans son état actuel, sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs,

-          sa vente est probable dans un délai d’un an, et des actions de commercialisation sont initiées.

Pour le groupe, seuls les immeubles répondant aux critères ci-dessus ou pour lesquels une promesse de vente a été signée sont classés en actifs destinés à la vente.

En cas d’existence d’une promesse de vente à la date de clôture des comptes, c’est le prix de la promesse nette des frais qui constitue la juste valeur du bien détenu en vue de la vente.

§  État des immeubles destinés à la vente au 30 juin 2025 (en K€)

§  Ventes réalisées au cours du 1^er semestre 2025 

Le produit de cession des immeubles de placement s’élève à 5.3 millions d’euros.

§  Résultat des cessions de la période

M.Actifs financiers

Les actifs financiers comprennent les contrats de capitalisation, les actifs courants représentant les créances d’exploitation, des titres de créances ou des titres de placement, y compris les instruments dérivés, et la trésorerie.

L’évaluation et la comptabilisation des actifs sont définis par la norme IFRS 9.

                   M - 1.          Titres de participation

Le groupe détient une participation minoritaire dans la SAS Qovoltis de 300 K€, fabriquant et installateur de bornes électriques de nouvelle génération. 

                   M - 2.          Contrat de capitalisation

En 2016, le groupe, via la SCI Bordeaux Espace Aquitaine (désormais Opupelus), a souscrit un contrat d’assurance vie auprès d’AXA. Leur situation au 30 juin 2025 est détaillée ci-après : 

La variation de juste valeur des contrats de capitalisation est comptabilisée dans le compte de résultat.

                   M - 3.          Autres actifs financiers

Les autres actifs financiers correspondent au dépôt de garantie versé dans le cadre du prêt impact. Ces sommes ont été placées sur des comptes à terme rémunérés. Au premier semestre 2025 1.5M€ a été débloqué.

                   M - 4.          Stocks 

Conformément à la norme IAS 2, les stocks sont évalués au plus faible de leur coût de revient et de leur valeur nette de réalisation. Cette dernière correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l’activité diminué des coûts attendus pour l’achèvement et la réalisation de la vente. 

Les stocks au 30 juin 2025 concernent les matières premières et des produits finis de l’activité de construction de préfabriqués de CIR Prefa.

Les stocks de matières premières et de produits finis sont évalués au prix de revient du fait de leur rotation rapide.

D’une manière générale, lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure à leur valeur comptable, des dépréciations sont comptabilisées. 

                   M - 5.           Impôts différés

Les impôts différés résultent des décalages temporels d’imposition ou de déduction et sont calculés selon la méthode du report variable et sur la totalité des différences temporaires existant dans les comptes individuels ou provenant des retraitements de consolidation. 

L’évaluation des actifs et des passifs d’impôts différés doit refléter les conséquences fiscales qui résulteraient de la façon dont l’entreprise s’attend, à la clôture de l’exercice, à recouvrer ou à régler la valeur comptable de ses actifs et de ses passifs.

                   M - 6.          Créances clients, autres débiteurs et actifs sur contrats

Les créances clients, si elles ne comprennent pas une composante financement significative, sont reconnues à leur prix de transaction comme défini par la norme IFRS 15. 

Après la comptabilisation initiale, les créances clients et les autres débiteurs sont comptabilisés au coût amorti déduction faite des pertes de valeur qui tiennent compte des risques éventuels de non-recouvrement. 

Dès lors qu’un client accumule plus de deux trimestres de retard dans le paiement de son loyer, il entre dans la catégorie des clients « douteux ». Aucun recours à un organisme de recouvrement n’est utilisé par le groupe. 

§  Variation des dépréciations clients au 30 juin 2025

Il a été constaté, au cours du semestre, une augmentation des dépréciations, notamment au sein de la société BMG activité. Cette dernière procède à la comptabilisation en créances douteuses des clients présentant un retard de règlement à deux trimestres. Il convient que certains clients de premier plan accusent actuellement de tels retards de paiement.

§  Actifs et passifs sur contrat

Il s’agit des factures à établir pour un montant de 598 k€ relatifs aux contrats de construction en cours et de leur avancement.

                   M - 7.          Autres actifs et passifs courants

Les autres actifs courants pour 3,8 M€, correspondent aux charges constatées d’avance.

Les autres créances pour 11,3 M€ sont composées d’avances et acomptes versés sur commandes pour 6,6 k€ des créances sociales à hauteur de 84k€, des créances fiscales pour 9.2 M€ dont 4.2 M€ de taxes foncières et des créances auprès de notaires pour 2 M€.

Les autres passifs courants pour 19,2 M€ correspondent aux produits constatés d’avance (les loyers relatifs à la période du troisième trimestre 2025 en relation avec le poste client à l’actif). 

                   M - 8.          Trésorerie et équivalent de trésorerie

La trésorerie et équivalents de trésorerie incluent les soldes bancaires ainsi que les placements à court terme convertibles en un montant de trésorerie connu, soumis à un risque négligeable de changement de valeur.

Les placements monétaires sont évalués à leur juste valeur appréciée à la valeur de marché à la date de clôture. Les variations de valeur sont enregistrées en résultat financier.

Au 30 juin 2025, la trésorerie est de 14,2 millions d’euros, dont :

                   M - 9.          Capitaux propres

                        M - 9 - 1.  Composition du capital social

Compte tenu de l’acquisition inversée sur la période, le capital social présenté dans les états financiers correspond à celui d’Opupelus post-opération soit 27 726 euros.

                        M - 9 - 2.   Dividendes versés

                   M - 10.        État des dettes

M - 10 - 1. Informations générales

Les passifs financiers comprennent les emprunts et autres dettes porteuses d’intérêts.

Lors de leur comptabilisation initiale, ils sont évalués à leur juste valeur sur laquelle sont imputés les coûts de transaction qui sont directement attribuables à l’émission du passif. Ils sont ensuite comptabilisés au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l’amortissement actuariel des frais d’émission et des primes d’émission et de remboursement.

La part à moins d'un an des dettes financières est classée dans le poste dettes financières courantes.

M - 10 - 2. Situation de la dette au 30 juin 2025 

Au 30 juin 2025, la dette brute globale du groupe est de 449,8 M€ dont 440 M€ de dette bancaire et 9,8 M€ de dette sur droit d’utilisation.

La dette en Crédit-Bail Immobilier représente 79 millions d’euros soit 18 % de la dette d’emprunt.

M - 10 - 3. Tableau de variation des dettes

Le tableau de variation des dettes ci-dessous présente les variations des dettes financières :

22,9 millions d’euros ont été levés durant le premier semestre 2025 dont ci-dessous les principales opérations :

-          11 M€ de refinancement à la suite de la dernière opération SIGMA, 

-          5,9 M€ pour la construction du SPI à Mérignac,

-          6 M€ ont été débloqués pour le chantier Imaginarium.

Les remboursements d’emprunts et autres dettes assimilées s’élèvent à 23,9 millions d’euros dont 8,4 millions par anticipation et correspondent essentiellement au remboursement des emprunts et crédits-baux immobiliers pour 2,6 millions d’euros et au remboursement total de la dette obligataire pour 6 millions d’euros.

L’état de l’endettement net est le suivant :

M - 10 - 4. Instruments financiers dérivés 

Le groupe utilise des instruments dérivés tels que les swaps pour la couverture de ses dettes à taux variable contre le risque de taux (couverture de flux de trésorerie futurs).

Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au bilan à la juste valeur. La juste valeur est déterminée à partir de techniques de valorisation faisant appel à des méthodes de calcul mathématiques fondées sur des théories financières reconnues et des paramètres dont la valeur est déterminée à partir des prix d'instruments traités sur des marchés d'actifs. Cette valorisation est réalisée par les établissements bancaires.

Au 30 juin 2025, la dette à taux variable représente 41 % des emprunts et CBI. La dette non couverte représente 34.62 % de la dette totale.

M - 10 - 5. Dépôts de garantie courants et non-courants

Ce poste correspond aux dépôts de garantie versés par les locataires exigibles à moins d’un an et plus d’un an.

M - 10 - 6. Covenants bancaires

Les dettes de FSDV et de ses filiales sont généralement assorties de covenants bancaires (Ratio de couverture des intérêts, ratio de couverture de la dette et ratio d’endettement) portant sur les états financiers consolidés de l’emprunteur. À défaut de respect de ces covenants, les dettes seraient susceptibles d’être exigibles de manière anticipée. 

M - 10 - 6 - 1. Liste des covenants du groupe 

L’ensemble des covenants sur emprunts sont respectés sauf celui concernant la société Cirakis. L’emprunt a été reclassé en dette à moins d’un an.

Les covenants sur les CBI sont respectés également sauf le DSCR de l’immeuble de Villers-LèsNancy sur BMG Bureaux. En cas de non-respect du ratio DSCR de 110% de l’immeuble de Villers-Lès-Nancy deux années consécutives, la marge appliquée à l’indice TME servant au calcul des loyers de crédit-bail immobilier sera majorée de 0,10% et portée à 2,83 % l’an.

M - 10 - 6 - 2. Fiducies

§ Fiducie Viennoise

Une opération de fiducie a été mise en place sur les titres de 3 filiales du groupe, afin de garantir le crédit souscrit par la SAS Opupelus en juin 2022 auprès de prêteurs bancaires afin de racheter les parts que le minoritaire détenait dans ces filiales. Ce contrat court jusqu’au remboursement intégral de la dette à horizon 12 ans. Le fiduciaire, n’a pour mission que de réaliser l’actif afin de rembourser les prêteurs en cas de défaut, le solde revenant au groupe.

Les entités mises en fiducie sont les suivantes :

-          SCI Viennoise

-          SCI Arena

-          SCI BMG Servon

Cette convention a entrainé le transfert dans un patrimoine fiduciaire des éléments suivants : - Parts sociales des filiales ci-dessus pour un montant de 34.4 millions d’euros. Ce montant correspondant à la fois à la valeur brute et nette comptable de ces parts sociales.

-          Créances de prêts intragroupe pour un montant de 29.1 millions d’euros. Ce montant correspondant à la fois à la valeur brute et nette comptable de ces prêts.

FSDV conserve le contrôle des sociétés mises en fiducie, le fiduciaire ne garantissant que la sauvegarde du patrimoine du périmètre de garantie.

§  Fiducie Sagax

Un contrat de fiducie a été mis en place sur les titres de 10 filiales du groupe afin de garantir l’émission obligataire souscrite par la SAS Opupelus en décembre 2019 auprès d’AB SAGAX.  Au 11 mars 2025, le groupe FSDV a intégralement remboursé la dette obligataire auprès d’AB SAGAX. Cette fiducie a donc pris fin.

§  Fiducie BMG Activité

Une opération de fiducie a été mise en place sur les titres de BMG Activité filiale du groupe, afin de garantir le crédit souscrit par la Société en juillet 2024 pour un montant de 70 M€ auprès de BPCE. Ce contrat court jusqu’au remboursement intégral de la dette à horizon de 12 ans. 

Cette convention a entrainé le transfert dans un patrimoine fiduciaire des éléments suivants :

-          Parts sociales des filiales ci-dessus pour un montant de 65.3 millions d’euros. Ce montant correspondant à la fois à la valeur brute et nette comptable de ces parts sociales,

-          Créances de prêts intragroupe pour un montant de 20.9 millions d’euros. Ce montant correspondant à la fois à la valeur brute et nette comptable de ces prêts.

FSDV conserve le contrôle de la société BMG Activité mise en fiducie, le fiduciaire ne garantissant que la sauvegarde du patrimoine du périmètre de garantie.

                   M - 11.        Autres dettes court terme

Les dettes fournisseurs sont évaluées au coût amorti.

Lorsque les échéances de ces passifs sont brèves, les montants obtenus du fait de l’application de cette méthode sont très voisins de la valeur nominale des dettes, celle-ci étant alors retenue.

Les autres dettes vis-à-vis de l’État sont composées de la dette d’impôt sur les sociétés, la CVAE ainsi que la taxe foncière due sur l’exercice. La variation des dettes fiscales et sociales est principalement liée à la provision pour les taxes foncières de 2025.

                   M - 12.        Personnel

M - 12 - 1. Effectif moyen pondéré au 30 juin 2025

L’effectif du groupe est de 204 personnes au 30 juin 2025 (199 en équivalents temps plein), la répartition par catégorie est la suivante :

-          Mandataires sociaux : 6

-          Cadres : 24

-          ETAM : 107

-          Ouvriers : 67

La variation de l’effectif en équivalents temps plein est la suivante :

Au 30 juin 2025, les engagements retraites s’élèvent à 318 K€.

Les engagements ainsi évalués sont intégralement provisionnés au bilan en passifs non courants avec pour contrepartie uniquement des charges au compte de résultat.

                   M - 13.        Chiffre d’affaires

Le chiffre d’affaires est représentatif de ventes de biens et de services évaluées à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir conformément à la norme IFRS 15. 

Les produits provenant des ventes de biens ou services sont comptabilisés lorsque les conditions suivantes sont remplies :

-          Le montant du produit des activités ordinaires peut être évalué de façon fiable ;

-          La recouvrabilité de la contrepartie est probable ;

-          Les coûts encourus ou à encourir pour achever la transaction peuvent être évalués de façon fiable ;

-          Pour les ventes de biens, les risques et avantages significatifs inhérents à la propriété des biens ont été transférés à l’acheteur ;

-          Pour les ventes de services, le degré d’avancement de la transaction à la date de clôture peut être évalué de façon fiable.

M - 13 - 1. Revenus de la Foncière

Les revenus locatifs sont constitués des produits de loyers ainsi que de divers produits accessoires aux contrats de location simple.

En application d’IFRS 15, les produits des loyers sont reconnus de manière linéaire sur les durées fermes des baux, à mesure que la prestation de location est fournie au locataire dans le temps. En conséquence, les dispositions particulières et avantages définis dans les contrats de bail (franchises, paliers, droits d’entrée) sont étalés sur la durée ferme du bail, sans tenir compte de l’indexation. La période de référence retenue est la première période ferme du bail.

Le chiffre d’affaires de l’activité foncière est en légère hausse. 

M - 13 - 2. Revenus du Coworking

Les règles applicables sont identiques à celles évoquées ci-dessus.

Le chiffre d’affaires de l’activité de coworking est également en légère hausse par rapport au 30/06/2024. Le nombre de centre n’a pas augmenté depuis le 30 juin 2024. 

Le chiffre d’affaires de l’activité de Coworking n’intègre pas les charges locatives des surfaces de l’activité de coworking.

M - 13 - 3. Revenus de la Construction

Le chiffre d’affaires de l’activité de construction est comptabilisé à la fin de chaque période selon la méthode dite à l’avancement. Celui-ci étant calculé sur la base de la réalisation des travaux ou des coûts des travaux exécutés. 

Dès lors qu’une perte sur contrat est connue et estimable de manière fiable, elle fait l’objet d’une provision pour perte à terminaison inscrite au passif du bilan en « Provisions courantes ». La perte est reconnue en totalité, quel que soit le degré d’avancement.

Le chiffre d’affaires de l’activité construction est stable. 

Les chantiers et donc le chiffre d’affaires intra-groupe ont été éliminés du compte de résultat consolidé pour un montant de 3,7 M€.

                   M - 14.       Coût de l’endettement financier net

                   M - 15.        Impôts sur les résultats

Deux conventions d’intégration fiscales sont effectives au niveau du groupe FSDV. Une entre Opupelus et ses filiales et une entre FSDV, Salins et Sofina.

Au 30 juin 2025, la preuve de la charge d’impôt est la suivante :

                   M - 16.        Engagements hors bilan

M - 16 - 1. Garanties données

FSDV a accordé le nantissement des titres de certaines de ses filiales en garantie de leur dette au profit de ses prêteurs pour un montant total de 124 millions d’euros au 30 juin 2025.

M - 16 - 2. Cession Dailly

Des cessions Dailly non activées ont été signées, engageant la société sur 36 millions d’euros de loyers.

M - 16 - 3. Caution des sociétés holdings

Les engagements caution de la SAS OPUPELUS au 30 juin 2025 sont répertoriés dans le tableau suivant : 

M - 16 - 4. Autres engagements

D’autres engagements ont été donnés dans le cadre de financements, tels que 

Engagements de non-cession de parts,

Nantissement d’avance preneur au profit de crédit-bailleur,

Nantissement des créances issues de la couverture du risque de taux,

Nantissement de contrat de capitalisation, de comptes titres ou de comptes d’instruments financiers

M - 16 - 5. Engagement reçu

Afin de garantir les financements bancaires les dirigeants et le fondateur ont accordé leur caution personnelle à plusieurs établissements bancaires.

N.     Informations relatives aux parties liées

Prestations entre parties liées

Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.

Rémunération des organes de direction et d’administration

Les principales relations entre le groupe et leurs dirigeants sont les suivantes :

-                     Rémunération annuelle d’un montant de 1.050.000 € HT aux titres des mandats sociaux facturé par la SAS Cambol

-                     Prêt reçu de la SAS Grainfollet : 2.5M€

-                     Protocole d’accord relatif à l’Apport des titres Opupelus conclu entre la Société, Messieurs Louis RAME et Nicolas RAME, et Madame Karine FENAL le 23 avril 2025.

A l’exception de jetons de présence attribués aux membres du Conseil de Surveillance pour la somme de 1,25 k€ chacun, aucune autre rémunération n’a été versée aux administrateurs et aux dirigeants sur le semestre.

Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société SAS Cambol, cette dernière percevant des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le compte du groupe FSDV. 

O. Évènements postérieurs à la clôture

Le SAS BMG Bureaux a fait l’acquisition de la SARL Jean Walter détenant un immeuble de bureaux de 4 000 m2 à Lille.

P. Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle

FSDV

Société Anonyme à directoire

Le Bois Montbourcher,

49220 CHAMBELLAY

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Rapport des commissaires aux comptes  sur l’information financière semestrielle

Période du 1^er janvier au 30 juin 2025

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FSDV

Période du 1^er janvier au 30 juin 2025

Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle

Aux Actionnaires de la société FSDV,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, et en application de l’article L. 451-1-2 III du code monétaire et financier, nous avons procédé à :

-          L’examen limité des comptes semestriels consolidés condensés de la société FSDV, relatifs à la période du 1^er janvier au 30 juin 2025, tels qu’ils sont joints au présent rapport ;

-          La vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.

Ces comptes semestriels consolidés condensés ont été établis sous la responsabilité du Directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d’exprimer notre conclusion sur ces comptes.

1.  Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevé que celle obtenue dans le cadre d’un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n’avons pas relevé d’anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés condensés avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tels qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.

2.  Vérification spécifique 

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité commentant les comptes semestriels consolidés condensés sur lesquels a porté notre examen limité.

Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés condensés.

Paris, le 30 septembre 2025

Les commissaires aux comptes

                AUDIT SYNTHESE                                                                                                          ADN PARIS

                Frédéric VELOZZO                                                                                                 Philippe SIXDENIER

Q. Attestation de la personne responsable du rapport financier semestriel

J’atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la Société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité figurant à partir de la page 6 ci-dessus présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées et qu’il décrit les principaux risques et incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.

Fait à Paris, le 30 septembre 2025

Monsieur Louis RAME

Président du directoire