Un nouvel exercice de croissance soutenue pour FREY avec un ROC en progression +28,1 % en 2024 (107,9 m€)

Bezannes, jeudi 6 mars 2025, 17h30 – Résultats annuels 2024

UN NOUVEL EXERCICE DE CROISSANCE SOUTENUE POUR FREY AVEC UN ROC EN PROGRESSION +28,1 % en 2024 (107,9 M€)

Centres commerciaux de plein air : un positionnement pertinent

Hausse de la fréquentation des centres FREY : +3,5 % 

Hausse des chiffres d’affaires des commerçants : +2,8 %  

Maintien d’un taux d’effort bas à 9,0 %  

Nouvelle initiative stratégique : croissance dans le secteur des outlets

Acquisition de ROS (Retail Outlet Shopping), gestionnaire pour compte de tiers de 13 outlets, dont 2 développements, dans 8 pays d’Europe

Malmö Designer Village, développement sécurisé de 100 M€ à un rendement élevé Designer Outlet Berlin : acquisition relutive sécurisée pour 230 M€ ⁽¹⁾

Performances opérationnelles solides

Revenus locatifs bruts 2024 : 135,7 M€ (+19,6 %), soit +5,4 % à périmètre constant  

Re-commercialisations et renouvellements : +3,5 % au-dessus des loyers en place

Taux d’occupation financier ⁽²⁾ : 97,5 %, maintenu à un niveau élevé Taux de rendement DI : 6,6 % (+20 bps) ⁽³⁾

Des ressources financières renforcées

224 M€ de cessions en 2024 ⁽⁴⁾  

550 M€ de nouveaux financements

Ratio LTV DI : 41,1 %, en ligne avec l’objectif moyen terme (inférieur à 45 %) Liquidités disponibles : 521,3 M€ ⁽⁵⁾

Résultats et ANR en progression

Chiffre d’affaires : 191,3 M€ (+28,8 %) ⁽⁶⁾

Résultat opérationnel courant : 107,9 M€ (+28,1 %) ⁽⁶⁾

Résultat net part du Groupe : 40,0 M€ (+112,1 %) ⁽⁶⁾

ANR EPRA NTA : 1 073,0 M€ (+3,8 %) ⁽⁶⁾ et 33,6 € par action (+3,1 %) ⁽⁶⁾ Nouvelle hausse du dividende : 1,9 € par action (+5,6 %) ⁽⁶⁾

(1) Montant hors droits, la promesse a été signée au T1 2025.

(2) Au 31/12/2024, le taux de vacance calculé selon les Best Practices Recommandations EPRA (European Public Real Estate Association) ressort à 2,5 %.

(3) Loyers annualisés potentiels rapportés à la valeur droits inclus à la livraison (incluant les travaux restant à décaisser) – périmètre des actifs en exploitation.     

(4) 127 M€ en part du groupe.

(5) 321,3 M€ de trésorerie & placements, et 200,0 M€ au titre des lignes corporate.

(6) Evolution vs 31/12/2023.

Antoine Frey, Président-Directeur Général de FREY, déclare : « Pour FREY, l’exercice 2024 a été particulièrement actif et a permis des avancées stratégiques majeures vers notre objectif d’être l’opérateur de référence en Europe des centres commerciaux de plein air. Les résultats 2024 confirment la pertinence de cette offre de commerce pour laquelle FREY a été un pionnier, et se traduisent par une nouvelle hausse de nos différents indicateurs. Cette année se distingue également par les premières réalisations de notre politique d’investissement en outlets (ROS, projet de développement de Malmö) et par des ressources financières renforcées, permettant à FREY de poursuivre sa dynamique de croissance en 2025. La sécurisation de l’acquisition majeure en février 2025 du Designer Outlet à Berlin pour 230 M€ illustre parfaitement la trajectoire ambitieuse du groupe. »

DONNÉES FINANCIÈRES CLÉS

            ANR EPRA de continuation (NTA)                                                       1 073,0                    1 033,8               +3,8 %                            

            Soit par action                                                                                                33,6                         32,6               +3,1 %                            

            LTV (droits inclus)                                                                                      41,1 %                     41,0 %              +10 pts                            

Lors de sa réunion du 06 mars 2025, le Conseil d’Administration de FREY a arrêté les comptes consolidés de l’exercice 2024.

Les procédures d’audit ont été effectuées par les Commissaires aux Comptes. Le rapport relatif à la certification est en cours d’émission.

FAITS MARQUANTS DE L’EXERCICE 2024 : DES INITIATIVES 100 % ORIENTÉES CROISSANCE

Entrée dans un nouveau segment du commerce de plein air : les outlets

FREY se développe dans un marché fragmenté au niveau européen, les outlets, appelés aussi designer outlets ou magasins d’usine. Ces centres commerciaux de plein air structurés autour de grandes marques qui déstockent des produits de qualité à des prix réduits, ont en Europe des perspectives de croissance annuelle de CA de +9 % d’ici 2026 (source Kenn Gunn Consulting).

En juillet, FREY a fait l’acquisition de Retail Outlet Shopping (ROS), société autrichienne qui opère dans 8 pays européens et gère pour le compte de tiers, 13 destinations shopping d’outlets 

représentant 235 000 m² ⁽⁷⁾ et 17 millions de visiteurs annuels (sur les actifs en opération). Véritable plateforme de services, ROS déploie une palette de savoir-faire couvrant tous les métiers du développement et de la gestion d'outlets : sourcing et montage d'opération, direction de travaux, asset et property management, direction de centre, commercialisation et marketing.

FREY a également signé en 2024, l’acquisition de Malmö Designer Village en Suède, un projet de développement dont la première tranche représente un investissement de l’ordre de 100 M€ et un rendement supérieur à 8 %, pour une livraison prévue au 1^er semestre 2027.

Poursuivant sa stratégie de croissance, FREY annonce également à l’occasion de la publication de ses résultats annuels 2024, la signature d’un engagement ferme pour l’acquisition du Designer Outlet Berlin pour 230 M€ et générant un résultat d’exploitation de 18,1 M€ ⁽⁸⁾. Situé à l’ouest de Berlin, cet outlet se caractérise par une zone de chalandise primaire de 4,5 M d’habitants (à moins d’une heure de voiture) à fort pouvoir d’achat. Les principales enseignes de cet outlet sont Ralph Lauren, Adidas, Tommy Hilfiger, Hugo Boss, Rituals et Levi’s. La gestion de cet actif bénéficiera du savoir-faire des équipes de ROS, déjà présentes en Allemagne et de la dynamique économique de la métropole berlinoise. 

550 M€ de nouveaux financements

Au cours de l’année 2024, FREY a mis en place 550 M€ de nouveaux financements qui se traduisent par un allongement de la durée de la dette (4,7 ans à fin 2024 vs. 4,0 ans à fin 2023) et une diversification des sources de financement. FREY a notamment mis en place en novembre 2024, un financement corporate de 100 M€ à taux fixe et d’une maturité de 10 ans. Arrangé par Natixis, il a été totalement souscrit par une grande compagnie d’assurance basée au Royaume-Uni.

Au total, le coût de ces nouveaux financements est en ligne avec les financements mis en place depuis 24 mois. Grâce à ces nouveaux financements et aux couvertures en place, FREY dispose d’un coût moyen de sa dette compétitif à 2,66 % couvert à 95 % pour poursuivre la mise en œuvre de sa stratégie.

Poursuite de la politique de rotation d’actifs

Durant l’ensemble de l’année 2024, FREY a procédé à 224 M€ de cessions d’actifs, mettant en œuvre sa stratégie de focus sur les plus grands centres commerciaux de plein air de son portefeuille. 

Après les différentes cessions unitaires pour 55 M€ réalisées ou sécurisées au premier semestre, FREY a signé fin décembre, la cession d’un portefeuille de 169 M€ à Batipart Europe, dans le cadre d’un partenariat long terme. FREY garde la gestion de ce portefeuille de 4 retail parks situés à Arles (Shopping Promenade Arles), Douai (Parc du Luc), Reims (Time Square) et Terville (Supergreen), dans le cadre d’une joint-venture détenue à hauteur de 66,7 % par Batipart Europe et de 33,3 % par FREY. 

(7) 170 000 m2 sur les actifs en opération.

(8) Résultat d’exploitation sur 12 mois glissants à mars 2025.

PERFORMANCES OPÉRATIONNELLES 2024 : UNE ANNÉE TRÈS ACTIVE

Positionnement pertinent sur le commerce de plein air 

La fréquentation des centres de FREY est en progression de +3,5 % ⁽⁹⁾ par rapport à 2023. Les chiffres d’affaires des commerçants dans les centres FREY ont progressé de +2,8 % ⁽¹⁰⁾ en 2024, tout en maintenant un taux d’effort bas à 9 %. A noter en termes de croissance des chiffres d’affaires des commerçants par pays, les excellentes performances des centres FREY de la péninsule ibérique avec une progression annuelle de +4,4 %. 

Spécifiquement sur le périmètre France, la fréquentation des centres de FREY est en progression de +2,5 %,en surperformance marquée par rapport à l’indicateur 2024 de la FACT (Fédération des Acteurs de Commerce) qui s’établit à +1,1 %. Les chiffres d’affaires des commerçants ont progressé de de +2,1 %, à comparer à +1,3 % en 2024 pour le benchmark France de la FACT. 

Forte activité locative

Durant l’exercice 2024, FREY a signé 173 baux, pour 17,4 M€ de loyers en part du Groupe (vs 14,1 M€ en 2023). Pour les renouvellements et re-commercialisations, l’up-lift moyen ressort à +3,5 % et se décompose en +6,4 % sur les re-commercialisations et +2,6 % sur les renouvellements. 

Ces données prennent en compte le repositionnement de Shopping Promenade Riviera avec un mix privilégiant davantage les enseignes de proximité et la restauration. Cette activité locative soutenue en 2024 permet une parfaite adéquation entre la demande des consommateurs et l’offre de chaque centre. 

Grâce à une activité locative soutenue, le taux d’occupation EPRA se maintient à un niveau élevé de 97,5 % à fin 2024.

2,1 Md€ de patrimoine économique

A fin décembre 2024, le patrimoine économique part du groupe de FREY s’élève à 2 116 M€, réparti à hauteur de 1 965 M€ pour le patrimoine d’exploitation et 151 M€ pour le patrimoine en cours de développement. Le patrimoine du groupe en part totale est de 2 440 M€. 

A périmètre constant, les valeurs du patrimoine d’exploitation progressent de +0,4 % en 2024 confirmant la fin d’une période de baisse des valeurs. La progression des valeurs d’expertise du patrimoine économique est de +3,7 % (y compris développement en cours).

(9)                  Evolution de la fréquentation sur le périmètre Groupe FREY (France, Espagne, Portugal et Pologne) de janvier à décembre 2024, évolutions versus périodes comparables pour les données FREY / MyTraffic.

(10)                Chiffre d’affaires des commerçants sur le périmètre Groupe FREY (France, Espagne, Portugal et Pologne) de janvier à décembre 2024, évolutions versus périodes comparables pour les données FREY.

Les expertises à fin décembre 2024 font ressortir un rendement net droit inclus à 6,6 % ^(11).  

Par rapport au Swap 10 ans à fin 2024 (2,4 %), le portefeuille de FREY affiche donc une prime de risque de 420 pbs, qui constitue un niveau historiquement élevé par rapport aux taux longs.

PERFORMANCES FINANCIÈRES 2024 : UNE NOUVELLE PROGRESSION DES INDICATEURS

Revenus locatifs : 135,7, M€ (+19,6 %)

Avec un effet année pleine des acquisitions de Shopping Promenade Riviera et Matarnia Park Handlowy et les bonnes performances opérationnelles 2024, les revenus locatifs bruts s’élèvent en 2024 à 135,7 M€, soit une progression de +19,6 %.  

Eu égard à sa stratégie de croissance accompagnée de la mise en œuvre régulière de cessions, les loyers annualisés à fin 2024 constituent un bon indicateur d’activité pour le groupe. Malgré l’effet des cessions 2024, les loyers annualisés part du groupe au 31 décembre 2024 s’élèvent à 137,2 M€ (vs 133,8 M€ à fin 2023). Sur cette base et à périmètre constant, la croissance des loyers est de +5,6 % avec un effet indexation de +3,4 %. Le taux d’encaissement reste élevé à 97,9 %.

Le chiffre d’affaires total qui comprend les autres revenus de FREY mais ne comprend que partiellement l’acquisition de ROS en juillet 2024 s’élève à 191,3 M€ (+28,8 % vs. 2023).

Résultat opérationnel courant : 107,9 M€ (+28,1 %)

Après une progression de +34,1 % en 2023, le résultat opérationnel courant est à nouveau en forte progression à 107,9 M€ (+28,1 %) en 2024, avec l’effet combiné des bonnes performances opérationnelles à périmètre constant, de Shopping Promenade Riviera en année pleine, de l’acquisition de ROS mais également d’une bonne maîtrise des charges.

Le résultat net part du groupe s’établit à 40,0 M€ (+112,1 % vs 2023). En retraitant les éléments de juste valeur et du mark-to-market des instruments financiers, il est de 69,8 M€ (+18,3 % vs 2023).

ANR EPRA NTA à 33,6€/action (+3,1 % vs fin 2023)

Conformément aux normes IFRS, la campagne d’expertises immobilières 2024 se traduit par une variation de juste valeur de +23,8 M€ comptabilisée dans le compte de résultat.

Ainsi, l’ANR de continuation (EPRA NTA) s’établit à 1 073,0 M€, en croissance de +3,8 % par rapport au 31 décembre 2023. Par action, l’ANR EPRA NTA est de 33,6 € et affiche une progression de +3,1 % sur la même période. 

(11) Loyers annualisés potentiels rapportés à la valeur droits inclus à la livraison (incluant les travaux restant à décaisser) – périmètre des actifs en exploitation.     

UN PASSIF PERMETTANT DE SAISIR DES OPPORTUNITÉS D’INVESTISSEMENT

Une dette allongée et couverte

La dette financière nette s’élève à 1 215,6 M€ au 31 décembre 2024. Avec les différents refinancements, la maturité moyenne s’établit à 4,7 années (vs 4 ans à fin 2023), avant prise en compte de possibles extensions permises par les contrats de prêts.

Le coût moyen de la dette en 2024 est de 2,66 % contre 2,37 % en 2023. Compte tenu des opérations de couverture de taux en place, le taux d’intérêt de cette dette, indexée à l’Euribor, est sécurisé à hauteur de 95,1 %.

Ainsi, la société présente, à fin décembre 2024, un ratio LTV droit inclus de 41,1 %, en ligne avec son objectif d’une LTV inférieure à 45 %. L’ICR est de 3,8x.

Une position de liquidité importante

En prenant en compte la trésorerie immédiatement disponible (cash et placements) pour 321,3 M€ ainsi que les lignes non tirées pour 200 M€, la liquidité de FREY s’élève à 521,3 M€ à fin décembre 2024 permettant de saisir d’éventuelles opportunités d’investissement.

DIVIDENDE 2024 ET PERSPECTIVES

Le Conseil d’Administration proposera à l’Assemblée Générale des actionnaires du 25 juin 2025, un dividende de 1,9 € en progression de + 5,6 %. 

Le positionnement immobilier de FREY sur les actifs commerciaux de plein air et son modèle économique de gestion intégrée devraient lui permettre de délivrer une croissance organique résiliente au regard du taux d’effort bas et des marchés porteurs sur lesquels la société est présente. La rotation d’actifs et le focus sur les plus grands centres du portefeuille va se poursuivre et contribuer également à une croissance organique solide.

Au 31 décembre 2024, le pipeline total de développement s’élève à 628 M€ et contribue à la croissance à moyen et long terme du groupe. Deux livraisons importantes sont attendues au 1^er semestre 2027 (Malmö et Lleida) et pourraient générer des loyers nets supérieurs à 20 M€ pour un coût total de l’ordre de 240 M€ ainsi qu’une création de valeur substantielle.

Enfin, l’acquisition majeure du Designer Outlet Berlin pour un montant de 230 M€ impactera positivement l’exercice 2025 et illustre parfaitement la mise en œuvre de la stratégie de FREY de constituer l’acteur européen de référence des destinations shopping de plein air (retail parks, centres commerciaux et outlets).

Ce communiqué de presse est disponible sur le site frey.fr, rubrique La Finance / Les Résultats & Communiqués. Le rapport financier annuel est disponible dans rubrique La Finance / Informations Réglementées. 

À propos de FREY

Maîtrisant l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière (développeur, investisseur et gestionnaire), FREY est un acteur de référence des destinations shopping de plein air. Inventeur d’une nouvelle génération de centres commerciaux de plein air Shopping Promenade® et pionnier des retail parks écologiques avec son concept Greencenter®, FREY, entreprise à mission certifiée B Corp™, s’engage au quotidien pour une société plus responsable, respectueuse de l’environnement et socialement bénéfique à son écosystème et à ses parties prenantes. FREY a comme ambition d’être le leader européen des destinations shopping de plein air (centres commerciaux de plein air, retail parks et outlets).

FREY est cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris. ISIN : FR0010588079 - Mnemo : FREY. 

CONTACTS PRESSE : IR@frey.fr

Sébastien Eymard – Directeur Général Délégué  

Mary Blaise – Directrice Financière

Marine Giraud – Directrice Communication

ANNEXES

        •      Données financières clés

                  Chiffres clés - En M€ - 12 mois                                                                              31.12.2024             31.12.2023                   Var.%

        •     Compte de résultat simplifié consolidé IFRS 

                   En M€                                                                                                                      31.12.2024            31.12.2023                Var.

Bilan simplifié consolidé IFRS 

                   ACTIF en M€                                                                                                          31.12.2024                                      31.12.2023 

Tableau de flux de trésorerie consolidés IFRS 

                  En M€                                                                                                                    31.12.2024                                     31.12.2023 

Actif net réévalué 

Le Groupe présente l’ANR EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value - NRV), l’ANR EPRA de continuation (Net Tangible Assets – NTA) et l’ANR EPRA de liquidation (Net Disposal Value, NDV) tels que définis par les recommandations de l’EPRA pour les exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2020. 

                   _{En M€}                                                                                                                    31.12.2024               31.12.2023               Var. 

                   Nombre d’actions diluées                                                                                          32 250 098               32 250 098                      

Nombre d’actions auto-détenues, détenues dans le cadre du contrat de

361 643  586 392 liquidité et au titre du plan d'attribution gratuite d'actions           

                   Nombre d’actions corrigé                                                                                          31 888 455               31 663 706